Pisos turísticos: la pandemia pinchó la burbuja

Los apartamentos y viviendas turísticas censadas crecen casi un 500% en Jerez en los últimos cinco años. Con la pandemia, el Clúster Turístico calcula que se han reorientado al alquiler tradicional cuatro de cada diez

Fachada del inmueble que alberga los pisos turísticos Apartamentos Arenal, en días pasados, decorada por las fiestas navideñas.
Fachada del inmueble que alberga los pisos turísticos Apartamentos Arenal, en días pasados, decorada por las fiestas navideñas. MANU GARCÍA

El pasado 14 de marzo cambió todo. El primer decreto de estado de alarma en España ante la declaración de pandemia global por la covid ha generado una crisis sanitaria, social y económica de consecuencias todavía indeterminadas. Las limitaciones de movilidad y el consiguiente hundimiento del turismo a prácticamente todos los niveles también pinchó la burbuja de los apartamentos y viviendas turísticas, un fenómeno imparable en los últimos años. Mientras el Instituto Nacional de Estadística (INE) está a punto de publicar un censo que mida el número de estos alojamientos en el país debido a los dispares registros de las comunidades autónomas, el Ayuntamiento de Jerez acaba de dar a conocer la evolución de estos negocios en la ciudad en el último lustro.

El documento del Plan Integral de Regeneración Urbana del Centro Histórico de Jerez, donde se concentran la mayor parte de estas propiedades, recoge que se ha pasado de 39 pisos en 2014 a un total de 233 en el último año, un incremento de casi un 500% en apenas cinco años. En ese saco, no obstante, hay que diferenciar lo que son puramente apartamentos turísticos, que suelen referirse a inmuebles o fincas rehabilitadas por empresas con una serie de pisos destinados a este fin, con viviendas turísticas, que suelen ser segundas viviendas o propiedades familiares en manos de particulares que eran destinadas al alojamiento de visitantes.

En estos casos, asegura el presidente del Clúster Turístico Destino Jerez, Antonio Mariscal, “ante la actual situación, en torno a un 40% de estas viviendas se ha dirigido al mercado del alquiler tradicional —a nivel nacional se calcula que seis de cada diez han tenido esta reconversión—”. “Son propiedades particulares que vienen a complementar las rentas laborales de muchas familias de esta ciudad. Viviendas que eran de casa de los abuelos, que adaptaron y que pusieron en el mercado. La situación es grave, se está pasando mal, hay gente hipotecada por esas inversiones y que pensaban que iban a financiarlas con el paso del tiempo”, afirma Mariscal, que vaticina un primer semestre de 2021 que seguirán siendo “complicado” en lo turístico.

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María García posa, en el interior de los Apartamentos Turísticos Mamelón. Autor: Manu García

Una inversión "a lo bestia" en el Mamelón

Después de cerrar hace años el conocido hotel El Ancla, en el Mamelón, la propietaria de este inmueble, María García, vinculada profesionalmente toda su vida al negocio inmobiliario, apostó por rehabilitar con esmero este edificio y darle una nueva vida bajo el nombre de Apartamentos Turísticos Mamelón. Con seis apartamentos de uno o dos dormitorios, empezó en 2017 una rehabilitación “a lo bestia”, conservando elementos arquitectónicos de gran valor en el inmueble y apostando por unos acogedores apartamentos repletos de estilo y buenas vistas a una de las plazas más emblemáticas de la ciudad.

Tras tres años de “penurias” por un proceso tortuoso de licencias, obras y permisos, “fui la primera en darme de alta en el registro de turismo como apartamento turístico”, María abrió su proyecto el pasado octubre, casi cuando estallaba la segunda ola de una pandemia que sigue causando estragos. En este tiempo, apenas un puñado de reservas de parejas jóvenes para una noche o “3 o 4 por temas de trabajo, muy cortito todo, y con precios de risa”.

Aquí, el representante de la asociación que engloba al sector turístico en la ciudad, Antonio Mariscal, apunta que, pese a que “se han bajado los precios, eso no activa nada cuando hay una crisis de demanda tan fuerte”. Como Mariscal, María también asegura que se ha producido un enorme trasvase de pisos turísticos al mercado del alquiler tradicional. “Había mucho pirateo y, aparte, es que resistir cuesta mucho, tienes que tener un gran bolsillo para soportarlo”, añade.

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Rafael Pérez posa en uno de los balcones de Apartamentos Arenal, en días pasados. Autor: Manu García

Uno de los reyes de los pisos turísticos en Jerez que resiste por su negocio de siempre

A unos 900 metros de su conjunto de apartamentos, una decoración navideña con forma de regalo empaquetado con un enorme lazo envuelve la finca que albergan Apartamentos Arenal, en pleno salón noble de Jerez. Los once alojamientos en la plaza de Arenal son una de las últimas inversiones que ha hecho Rafael Pérez, un veterano empresario de la ciudad muy conocido por regentar desde hace más de tres décadas Tubesan, dedicada al material de construcción.

A lo largo de los años diversificó su negocio adquiriendo inmuebles y cuando percibió el auge del turismo en la ciudad no se lo pensó dos veces: tres de sus inmuebles los transformó en apartamentos turísticos. Primero, siete en un edificio en calle Doña Blanca; en noviembre de 2019 abrió en el Arenal; y ahora mismo sigue en marcha un tercer proyecto en calle Sevilla (cinco apartamentos turísticos más), muy cerca del Mamelón. “En marzo cayó entero todo, cuando veníamos de tener todo completo el año anterior en Navidad, Festival de Jerez, Semana Santa, Feria, Motos…”.

Hasta el equipo Yamaha llegó a reservarle para este año todos los apartamentos con motivo de su paso por el Circuito de Jerez, "pero al final tuvimos que devolverles todo porque todo se canceló". La pandemia evaporó todos los planes. “Este año nada más que hemos tenido tres o cuatro cosas, estamos aguantando a pulmón. Menos mal que nos ha cogido saneados y que la construcción afortunadamente no ha parado, a diferencia de lo que pasó con la crisis de 2008 donde muchísimos compañeros se arruinaron”, sostiene.

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Interior de uno de los alojamientos de Apartamentos Turísticos Mamelón. Autor: Manu García

“La situación es grave, veremos qué futuro se plantea y en todo caso será una cuestión progresiva y de que se recupere el nivel de confianza dentro y fuera. El sector turístico en general está bastante destrozado; el tejido empresarial más o menos se mantiene, cogido con alfileres en algunos casos y financiado por los bancos gracias a las propiedades inmobiliarias, como es el caso de los hoteles; pero hay otros subsectores como las agencias de viaje, organizadores de evento y empresas de catering que están muy tocados”, analiza Antonio Mariscal, quien augura que “en el momento en el que a las empresas turísticas nos quiten los ERTE, tengamos que empezar a devolver los ICO y se sume el déficit de demanda que va a haber, veremos cómo se financia todo esto”.

"El sector turístico en general está bastante destrozado"

En el caso concreto de los pisos turísticos, la incertidumbre es idéntica: “La gente está apretando los dientes y esperando que esto pase, las están pasando canutas en muchos casos”. “No olvidemos que son muchas familias las que habían invertido en este tipo de alojamientos, sobre los que pesan hipotecas y préstamos, y están buscando en muchos casos en el alquiler tradicional una salida, aunque quizás no la esperada”.

Pese a las previsiones nada halagüeñas a nivel macro y las perspectivas que dibujan los expertos, en el caso de María y Rafael, dos propietarios de empresas de apartamentos turísticos en la ciudad, confían en que escampe pronto y se recupere cierto nivel de normalidad. “Todo lo que hemos restaurado lo hemos hecho en condiciones, no hemos escatimado en inversión y, aunque había mucho boom turístico, no todo era legal. Nosotros sí estamos desde el primer día en el registro dados de alta, así que solo espero que, aunque tarde más de lo que esperaba, esto cambie y la idea nos permita salir adelante”, mantiene la empresaria turística.

Airbnb, gigante tecnológico que propició el boom de los pisos turísticos, acaba de salir a Bolsa

Como ella, Rafael Pérez, que fue Rey Mago en la Cabalgata de Jerez del pasado 5 de enero, no quiere dejar de ser optimista a las puertas de 2021. Tras un año para olvidar, el empresario admite que "sin nuestro negocio principal (Tubesan), nos hubiesemos ido a la ruina", pero aun así, no se plantea frenar la tercera de sus inversiones turísticas en la ciudad: "Viajar nos gusta a todos y esto de que no nos dejen salir de casa y de nuestra ciudad, hace que estemos deseando volver a salir. Cuando haya seguridad y una vacuna, todo el mundo va a querer pegar el voletío. En el momento en que el calendario de eventos de Jerez vuelva a estar activo, este volverá a ser un negocio rentable".

Una reflexión que quizás no vaya tan desencaminada si se tiene en cuenta que prácticamente coincidía con la salida a Bolsa, esta misma semana, de Airbnb. El gigante tecnológico, que se dedica a poner en contacto a anfitriones con viajeros para las reservas de alquileres vacacionales, y que fue uno de los grandes artífices de esta eclosión de los pisos turísticos a nivel mundial, disparó su valoración en el Nasdaq por encima de los 90.000 millones y duplicó el precio de sus acciones en apenas unas horas. 

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