La compra-venta de viviendas retrocede en España a lo largo de todo 2026. Abril, cuarto mes del año, fue el cuarto mes consecutivo de caídas. Según datos del Colegio de Registradores, en abril se inscribieron 52.522 compraventas, con un retroceso del 3,2% interanual. Las comunidades con mayor incremento en la compra de viviendas ha sido Ceuta (88,2%), Cantabria (12,5%) y País Vasco (7,1%), mientras que descensos superiores al 10% se han producido en Navarra (-29,4%), Melilla (-19,7%) y Madrid (-11,1 %). Una curiosidad, Andalucía se mantiene, en términos de volumen total, al frente del ranking nacional al ser la única comunidad con más de 10.000 transacciones en abril; seguida de Cataluña (8.710), Comunidad Valenciana (7.748). 

Hablemos ahora de una aparente contradicción: bajan las ventas pero de momento se mantiene al alza el mercado hipotecario. Según la estadística registral, en el cuarto mes del año se firmaron 39.917 hipotecas para vivienda, lo que representa un incremento del 2,6% interanual. Ya son 22 meses en positivo. ¿Cómo se pueden estar vendiendo menos viviendas y firmando más hipotecas? Pues porque, pese al precio de la vivienda, un número signficativo de las transacciones se llevaban a cabo dinero en mano, sin necesidad de acudir a un crédito hipotecario. En estos momentos, el 76% de las compraventas de viviendas se hacen con hipoteca, es decir, dándole la vuelta, casi una de cada cuatro viviendas en España se compran sin hipoteca. Pero es que durante 2025, en varios meses ese porcentaje estuvo por debajo del 70%.

Solo el 3,5% de las viviendas, destinadas a alquiler social

Estos datos coinciden en el tiempo con la publicación de un estudio de carácter nacional realizado por el BBVA y el Instituto Valencia de Investigaciones Económicas (Ivie) que recoge que uno de cada tres hogares jóvenes estaría en situación de pobreza si se tuviera en cuenta solo su renta disponible tras el pago de todos los gastos de la vivienda, tanto si es en propiedad como en alquiler.

Según este estudio, la sobrecarga por gastos de vivienda –sobrecarga es técnicamente la situación que padece un hogar que dedica más del 40% de sus ingresos al alojamiento, independientemente del pago de hipoteca o alquiler, sumando, eso sí, los de mantenimiento de la vivienda, es decir, electricidad, agua, etc– es bastante más frecuente en los hogares encabezados por jóvenes, por inmigrantes y en aquellos en los que reside un único adulto, solo o con menores a cargo. Mientras en el conjunto de España el 9% de la población afronta sobrecarga en vivienda, el porcentaje se eleva hasta el 19,6% en el caso de los jóvenes y hasta el 25,8% en el de las personas inmigrantes. En estos colectivos hay un elevado porcentaje de familias de ingresos bajos que no tienen alternativas al alquiler. El informe recoge que "la limitada oferta de vivienda pública de alquiler social agrava el problema e impide ofrecer soluciones a estos hogares. Mientras España solo cuenta con un 3,5% de su parque de viviendas destinadas a alquiler social, la media de la Unión Europea es de un 8%", datos recogidos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Para el estudio del BBVA y el Ivie "el fuerte crecimiento del número de hogares en esta década y la baja construcción de vivienda nueva tras la Gran Recesión han generado una grave escasez de alojamiento en España, que se ha traducido en fuertes aumentos de precios en los mercados de compra y alquiler. A la escasez general se ha sumado una muy baja inversión pública en viviendas sociales durante muchos años, provocando las graves tensiones en el acceso a un alojamiento que sufre España, especialmente, entre los hogares de bajos ingresos". Lógicamente esto afecta con mayor intensidad a la población de las grandes ciudades y de las zonas turísticas, y a los grupos poblacionales que encabezan la creación de nuevos hogares, como jóvenes e inmigrantes, generalmente situados en los quintiles inferiores de renta.