Decir "el problema de la vivienda" se ha convertido ya en una frase hecha. Una expresión recurrente. En este siglo, apenas se encuentran épocas donde no haya sido un problema. Antes de la explosión de la burbuja, alrededor de 2007, lo que había, claro, era una burbuja: precios altos y recalentados por políticas que los favorecían o no impedían. Luego, como esa propia burbuja, junto a más factores, provocó un colapso económico, aunque los precios empezaron a bajar, no había ni tanta gente dispuesta a comprar ni una percepción de que el metro cuadrado era tan buena inversión de largo plazo para el inversor.
La vivienda: ¿dónde estamos?
El metro cuadrado en Andalucía se encamina imparable hacia los 3.000 euros. Según el estudio de Idealista, que recoge una serie desde hace 20 años, nunca ha sido ni de cerca tan alto como ahora, con 2.817 euros. Desde que salimos de la pandemia (2022, 1.800 euros) crece a un ritmo anual que le ha hecho ganar 1.000 euros de diferencia. El mercado está en plena aceleración. Antes de la crisis de dos décadas atrás, el precio en 2006 era de alrededor de 2.000 euros. El momento más bajo fue finales de 2013 (alrededor de 1.300 euros). Hoy vale más del doble.
Hasta aquí, hablamos de tendencia en Andalucía, pero por provincias, comarcas, localidades y barrios, hay realidades completamente diferentes. La Costa del Sol es la más machacada. La provincia está por 4.100 euros el metro, subiendo un 15% en un año. Marbella está en 5.600 euros. El litoral gaditano es más asequible y va de los 4.000 euros de Tarifa a los 3.100 de la capital. En el otro lado, las provincias de interior de Jaén y Córdoba, donde no solo es más asequible (868 y 1.307 euros), sino que tampoco crece al ritmo porcentual del resto. Otras zonas demandadas son las más populosas: además de Málaga, las áreas metropolitanas de Sevilla, de Granada y de Jerez con la Bahía, rondan el 20% de subida interanual.
Sin embargo, a ojos de buena parte de los compradores, las casas no valen lo que marca el precio, sino la tendencia futura. Una casa vale más cuanto más se crea que luego podrá venderse con beneficio. Esta es una característica que no tienen otros bienes. Siendo cierto que los inmuebles a menudo deprecian su valor por el paso del tiempo, en realidad, su atractivo está en que valgan más. Y no solo para el inversor, el especulador, sino para todo el sector: la familia que hace un esfuerzo y compra pensando en que si hay algún problema en el día de mañana podrá vender por más, incluso si en el corto plazo van un poco menos sobrados; quien no vende pensando que mañana venderá por más, el que compra para sacarle réditos al alquiler, sea de temporada o turístico...
Los vértigos del proceso de comprar
Además de ese contexto de alzas, está la problemática habitual: cómo comprar, quién lo hace, cómo lo hace. Hay un sector poblacional que es el que compra por la razón histórica por la que se construyen casas, para fundar hogares y familias. Parejas jóvenes que quieren tener hijos, que incluso tienen buenos sueldos, pero que no alcanzan a cumplir con las necesidades iniciales de financiación. Y es una regla con mucha excepción pero que parte de tener ahorrado, disponible -y en este mercado loco, además, casi al instante-, alrededor del 30% de la vivienda.
Los bancos por norma no deben ofrecer hipotecas por encima del 80%. Además, hay que tener un 10% adicional del precio final, en gastos como inmobiliaria —de los 3.000 euros no baja casi ninguna compraventa, y lo habitual es que sea superior—, otros gastos tipo gestoría, notario o tasador... e impuestos. En Andalucía, la compra de inmuebles tributa al 7% de ITP (transmisiones patrimoniales). Hay reducciones al 6% si es vivienda habitual y vale hasta 150.000 euros. Llega a ser del 3,5% para jóvenes menores de 35 años, víctimas reconocidas legalmente, municipios con despoblación, personas con discapacidad o familias numerosas en determinados supuestos. Para la obra nueva, el 10% de IVA.
Este desembolso inicial es fundamental para meterse en una vivienda. Porque si se solventa, la compra sigue siendo una opción más deseable que el alquiler para quienes tienen una vocación de permanencia en una localidad. La hipoteca supone estabilidad -especialmente el tipo fijo, no siempre ofrecido- frente al fluctuante precio del alquiler. Porque directamente, según la localidad, se paga al mes un 20, 30, 40, 50% menos al mes de hipoteca que de alquiler. España, además, ha sido históricamente país de propietarios, frente a otros países europeos que asumían el alquiler. Para muchas personas mayores, la propiedad -y especialmente la segunda propiedad- supone un complemento a los últimos años de salario o de pensión. Porque, como aquello del sueño americano de llegar con un dólar en el bolsillo y prosperar en el capitalismo, el sueño español, el sueño ibérico, ha sido siempre tener casas. Y cuando no se alcanza, existe una frustración y un colapso generacional.
¿Cómo tener ahorrado ese dinero que hace falta, en base a los salarios actuales y a los altos precios de la vivienda, tanto de alquiler -donde se vive habitualmente antes de comprar- como de precio final de la compra? Hay otras vías. Una es la búsqueda de una hipoteca por encima del 80% sobre valor de tasación. Hay entidades que por épocas las ofrecen, y es diferente según la entidad. Se pueden ir a 90% o al 95%. Pero hay intereses más altos porque las entidades, además, si las practican, son 'castigadas' por el Banco de España y ese sobreprecio acaba recayendo en el cliente, señala una fuente de una conocida entidad en Andalucía.
La otra vía es la garantía pública. A nivel estatal, para menores de 35 años, el Estado permite a menores de 35 años, y en base a ciertos criterios, un aval para que el banco otorgue esa hipoteca por encima del 80%. La Junta tiene una línea similar pero para menores de 40 años. Curiosamente, los poderes públicos son los que imponen ese límite del 80% a las hipotecas, pero a la vez ofrecen ayudas para saltarse esa norma. Fuentes de la Junta explicaban a lavozdelsur.es recientemente que el primer mes de 2026 se otorgaron 2.400 ayudas, y que entidades como Cajasol, Cajasur o Unicaja seguían contando con fondos, pudiendo avalarse hasta el 100% según el caso.
La relación con la gran crisis y las consecuencias hoy en día
Como se recordará, no se ofrecen hipotecas de más del 80% porque la anterior gran crisis hipotecaria -no solo la española, sino la que arrancó en Estados Unidos- implicó una mala práctica de los bancos consistente en dar hipotecas por encima del valor de vivienda -110%, por ejemplo- a perfiles insolventes. Así, gente con sueldos bajos acababa comprándose casas de alto precio e incluso financiaban con la diferencia coches, viajes, reformas, etc. Eso provocó que la banca recalentara el mercado de viviendas, al haber siempre disponible dinero para pujar -y empujar- al alza todo el mercado. Quienes ganaban dinero de corto plazo al colocar esas hipotecas en el mercado, además, no sufrían las consecuencias del impago-. El sistema estuvo a punto de quebrar, y lo hizo con muchos sacrificios, recortes, inundado el sector bancario de dinero público, etc.
A cuenta de aquel trauma colectivo, los sucesivos gobiernos no han favorecido la libertad que había durante la burbuja para construir como se hacía antes. El sector del ladrillo culpa de todos los males a los impuestos y a las trabas no económicas, las administrativas. No ha sido hasta hace poco que han vuelto a verse grúas en los cielos. Pero se construye menos de lo que se demanda. Juanma Moreno cifró el déficit en 90.000 casas al año. Ni siquiera los planes prometidos como construir 20.000 VPO en cinco años funciona: la pirámide poblacional es tozuda, y a falta de niños, lo que sí tenemos en Andalucía son más adultos y mayores. En medio siglo hemos pasado de apenas seis millones a encaminarnos a los 9. Todo esto trastoca la situación.
El problema, ¿los impuestos?
Desde la Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla, Gaesco, que reúne a la patronal del ladrillo, la visión es clara: que buena parte de la solución sería bajar impuestos. Lo dice su gerente, Juan Aguilera. "Son absolutamente desmesurados. La vivienda no es un derecho constitucional, ya es un negocio del Estado". Según las cifras de la patronal, supone en ingresos para las administraciones una recaudación de 52.000 millones, "cinco veces la media de Europa".
Y esa respuesta, para la patronal, debe implicar que al menos en parte se retorne precisamente para políticas de vivienda. La proporción que Gaesco calcula es una recaudación del 3,5% del PIB y un retorno del 0,4%. Aunque Aguilera también apunta a una subida del coste de materiales, y que hay municipios donde apenas queda suelo, como el caso, señala, de Málaga, aunque sí Sevilla, donde según los estudios de Gaesco "hay suelo para 73.000 viviendas". A eso se sumaría la posición ya conocida del sector sobre los suelos de Tablada, que está fuera del PGOU por ser suelo inundable y donde colectivos y partidos piden la puesta en marcha de un nuevo parque al estilo del Alamillo, pero que varias constructoras quieren poner en marcha, porque, por ejemplo, en estas últimas lluvias "no se ha inundado".
Pero más allá de eso, insisten en Gaesco, políticas públicas para el acceso a la vivienda, ayudas del Estado para subsidiar intereses, pero sobre todo, vuelven a la bajada de impuestos, bonificaciones, subvenciones, reducciones de tasas, etc.
"Hay mucha distorsión entre personas ricas y el resto"
Desde el sector bancario, un cargo importante de una entidad con amplia presencia en Andalucía, recuerda sobre el acceso a la vivienda que esta problemática de solo ofrecer el 80% para hipotecar, obligando a los compradores a contar con un 20% del valor del inmueble más alrededor de un 10% en gastos, ha sido una forma de contener al sector bancario. Eso es ya sabido. Y en los años de aquella crisis, hasta el 2013 o 2014, se dieron "muy pocos préstamos, y eran caros incluso para perfiles muy buenos".
A día de hoy "la financiación no es cara, es la vivienda la que está cara". Y no es a su juicio una cuestión de impuestos, porque estos "han sido siempre prácticamente los mismos, lo que pasa es que si los calculas sobre el precio de la vivienda y esta sube... Como sube también por el coste de la inmobiliaria, que en algunos casos llega a ser desorbitado".
En el fondo, todo va a lo mismo: "Hay más demanda que oferta, nos hemos tirado unos 10 años sin ver grúas, sin construirse nada". Y se han sumado otros factores socioeconómicos: "Hay mucha distorsión entre una población muy rica y el resto. Una con mucho patrimonio que incluso aumentó en la pandemia, lo que ha animado, con tipos para viviendas más baratos, a invertir en comprar y alquilar porque es rentable, no solo para vivienda propia". Y del otro lado está el resto, includo ese perfil de pareja joven: "Te encuentras a ingenieros", perfiles con buenos sueldos, "pero sin ese capital ahorrado", que no aspiran a comprar.
Su predicción sobre el mercado actual es que quizás el precio puede "estancarse un poco, pero como no hay oferta suficiente, los precios van a seguir subiendo. Si hay problemas porque haya gente que no pueda pagar su vivienda, entonces tendrá que venderla y podrá bajar, pero mientras haya bonanza y las hipotecas se paguen, va a seguir subiendo". En cualquier caso, "no es la burbuaja que vimos la otra vez, estamos mejor preparados porque no se está financiando a más del 100%. Eso se aprendió con la crisis anterior". De hecho, cuando se financia al 90% o al 95%, puede ser puntual y para ciertos perfiles que siguen pagando, que cumplen, aunque acaba pagando unos intereses más altos. "Esto depende de las políticas de cada entidad".
El día ¿cercano? en que el coste termine de ser inasumible
Un profesional que reúne varios perfiles para comprender qué está ocurriendo es Alberto Villagrán, arquitecto técnico de formación, durante más de 30 años en una constructora muy conocida hasta que se hizo consultor inmobiliario de propiedades y hace cuatro años lanzó, junto a otros socios, la promotora Alsan Homes. Y continuando con lo anterior, no tiene claro si las casas van a acabar valiendo más, porque "eso es tener la bola de cristal", pero que esta situación no es la de la crisis inmobiliaria de 2007 porque no se conceden préstamos hipotecarios al 110%. Aquello fue mucha oferta y no tanta demanda. Actualmente los precios suben porque hay mucha demanda y poca oferta.
Lo que puede ocurrir sí es que "algún día la demanda, aunque sea mucha, no sea capaz de asumir los costes reales de una vivienda, que es la suma de todos los gastos: suelo, construcción, financiación, intermediación, impuestos...". Mientras se haga poca vivienda, es difícil que los precios bajen. "Lo que sí es que el crecimiento empezará a ser más sostenible".
Villagrán rechaza algunas máximas que están en la calle para entender qué está ocurriendo en el sector. Por ejemplo, el alquiler no es que compita con la vivienda, sino que simplemente sube por la misma causa que por la que sube el precio de la compraventa: la falta de oferta. "Se ha demonizado al que compra una vivienda para alquilarla, y se dice que se la quita a otro. Error, porque hay mucha gente que por circunstancias no quiere comprar y necesita alquilar, ya sea por un traslado en el trabajo, porque se va a vivir con su pareja antes de comprar...".
La problemática está en esa falta de nueva vivienda, y apunta a que los plazos para cualquier promoción se han alargado. El promotor antiguo, señala, tenía capacidad económica suficiente para poner en marcha su promoción. Hoy necesita inversores, se acude a la banca. Y al reducirse la rentabilidad, menos se entra a invertir. Esa es una barrera económica. Pero también hay otras trabas: "Una inseguridad jurídica total. Tenemos el problema de los trámites, que tardan meses y la administración no se da cuenta de que eso cuesta dinero. Y luego está el problema de suministros, sobre todo de agua y electricidad. Hay proyectos completos en España que no se van a desarrollar por no tener capacidad de suministro eléctrico. Eso es un hándicap".
Sobre la VPO, que solventaría muchos problemas, Villagrán no es tampoco excesivamente optimista. Primero, porque los costos son muy altos para el promotor. Y luego porque "el propio joven a menudo no quiere, no le interesa, prefiere pagar algo más" y obtener otras calidades, o elegir en qué zona vivir, porque de origen no es tanta la diferencia de precio con la de renta libre. Sobre la segunda vivienda del turista, a la que a menudo se culpa de la subida de precio, Villagrán recuerda que hay toda una industria detrás: "El turismo es la principal fuente de negocio de este país. Si queremos ser cada vez más ricos, a mí no me da miedo que venga una persona con capacidad de compra. Hay viviendas en centros de ciudades que de no ser por esa persona, no se viviría ahí". Otra cosa son las limitaciones a los pisos turísticos en bloques de viviendas... "Para eso, preferiría que se construyan bloques que se dediquen al turismo, lo que lo profesionaliza y es una ventaja".
Villagrán, para cerrar, apunta a una problemática de la que a menudo se habla pero que no está en el diagnóstico de la situación: la falta de mano de obra cualificada. "El problema de la vivienda es grande y veremos de aquí a nada manifestaciones importantes, estoy seguro". Mientras los costes -por materiales, trabas, características del mercado- son altos, a la vez hay una dificultad añadida para el promotor, que es no tener a esos profesionales. "No hay formación para nuevos profesionales". Es una piedra más en ese camino en el que todos quepamos en una vivienda de unas buenas características, acorde a unos mínimos para alcanzar calidad de vida, para prosperar...
Lo que queda, por delante, es que cada cual tome la mejor decisión. Hacerse su propio plan de ahorros, estudiar las zonas más asequibles, aprender a detectar una buena posibilidad, si merece la pena para vivir... Una decisión que, ante la falta de grúas en los cielos por tantos años, parece difícil.