Pocas ciudades de Andalucía se encuentran en estos momentos más activas a nivel de promoción inmobiliaria que Jerez. La quinta ciudad andaluza en población concentra un ritmo edificatorio similar al de hace dos décadas, en pleno boom del negocio del ladrillo, y suma un total de 17 promociones residenciales con proyectos en marcha, en algunos casos en un estado incipiente y en plena comercialización y, en otros, en la recta final de las obras.
Aun así, expertos inmobiliarios consultados por lavozdelsur.es aseguran que el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo "extremo". La Delegación Municipal de Urbanismo otorgó en el pasado 2025 licencias para la construcción de 707 viviendas, la cifra más alta de los últimos cinco años y que supone 205 unidades más, un 40,8% más, que en 2024.
En cambio, esta incesante producción inmobiliaria no es capaz de abastecer la demanda tan alta que registra la ciudad, tanto de primeros accesos o cambios de vivienda —en muchos casos, de nuevos vecinos procedentes de la provincia de Cádiz y territorios limítrofes— como de personas interesadas que tienen interés por una segunda residencia en un enclave estratégico como Jerez.
Promotores locales y de fuera muy activos
Alegra Homes ha iniciado las obras de Chapín Plaza (39 casas y pisos), mientras concluye los proyectos en el entorno de Parque Williams; Nuevo Impulso Inmobiliario construye 40 pisos en el solar del antiguo Cine Luz Lealas; Consorcio Inmoglobal ya levanta 180 viviendas en la Hijuela de Valdepajuelas, una zona estratégica junto al Campus de la UCA y el centro de Jerez; Grupo Buenavista desarrolla 133 pisos junto al parque González Hontoria y la avenida de Europa, con hasta ocho alturas y que supondrán una gran transformación urbanística; Grupo Q sigue renovando totalmente la cara del entorno del Recreo de las Cadenas y la calle Pizarro...
"Hay no menos de diez promotores locales y de otros puntos de Andalucía avanzando en proyectos inmobiliarios que están completando parcelas del núcleo urbano que llevan años en desuso, eso es buena noticia", aseguran otros especialistas del sector, que han visto una evolución en la apertura del negocio del ladrillo en la ciudad. De unos años del boom, y el posterior crash, muy concentrado en pocos operadores a un mercado mucho más abierto y dinámico que pasa por muchos más promotores, "pero en su gran mayoría muy profesionalizados".
Hace solo unos días se conocía, al hilo de lo anterior, que Prestige Expo Group, que vendió la villa más cara de España, había puesto sus ojos en Jerez. Vitaliy Rushchynskyy, empresario ucranio y CEO del fondo inversor, anunciaba que el grupo construirá una promoción de viviendas en Jerez, que se sumará a grandes animadores del mercado como, por ejemplo, la familia italo-venezolana de los Di Maggio, con al menos tres promociones a punto de arrancar sus obras y otras tantas en proceso de finalización y entrega de llaves.
Toda esa obra nueva realmente se remonta a comercializaciones de hace ya años y, en muchos casos, las obras de las grúas que los jerezanos ven moverse se corresponden con nuevas viviendas que ya se vendieron hace tiempo, por lo que a la demanda actual le toca conformarse con seguir esperando que avancen nuevos proyectos inmobiliarios por todo el Jerez urbano.
"Aunque el Ayuntamiento ha comenzado a licitar nuevas bolsas de suelo, la falta de terreno listo para construir de manera inmediata limita la aparición de nuevas promociones masivas que podrían estabilizar los precios", apuntan fuentes del sector en la ciudad.
Precios de burbuja inmobiliaria
¿Y los precios? 17 años después de reventar la burbuja inmobiliaria en España los precios ya superan los de aquella época en al menos seis comunidades. El precio tasado del metro cuadrado alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre del pasado año, con una media nacional de 2.153,4 euros, por encima del récord registrado a comienzos de 2008.
Sin embargo, Jerez mantiene como entonces otra dinámica de precios que la siguen haciendo muy competitiva frente a otras ciudades de similares características.
"En Jerez —confirman las referidas fuentes— hay en estos momentos 17 promociones importantes de obra nueva de viviendas. A día de hoy los precios para un piso tipo de 3 dormitorios, baño, garaje y trastero oscilan entre 164.000 euros (unos 1.790 euros/metro cuadrado) —una vivienda protegida en el edificio Barceló que se construye en calle Lechugas— hasta los 350.000 euros más IVA en zonas de Chapín o zona Norte (3.500 euros por metro cuadrado)".
Si la segunda mano sigue subiendo, la obra nueva seguirá haciendo lo propio. "La demanda de vivienda nueva en Jerez sigue superando con creces a la oferta disponible. Se estima que en 2026 y 2027 la demanda continúe subiendo más que la oferta, lo que podría empujar los precios entre un 10% y un 20% adicional al precio actual. Varias promociones saldrán a la venta próximamente y en ningún caso las viviendas saldrán por debajo de 240.000 euros más IVA", aseguran las fuentes consultadas.
Aun así, subrayan, "Jerez sigue siendo diferente en precios de compraventa: es algo más económica a la hora de comprar una vivienda que ciudades similares y ni que decir tiene que ciudades cercanas con mar". El gran problema sigue siendo en materia de acceso (el 20% de hipoteca que no financian los bancos), de nula edificación de vivienda social (para colectivos vulnerables) y, a nivel de promoción, la escasez de suelos finalistas (listos para edificar) y los altísimos costes de los materiales de la construcción. Y aparte de todo, los problemas para encontrar mano de obra cualificada, en un sector con especialistas con edad próximas a la jubilación y "sin maestros que den relevo generacional".
Dinamismo inmobiliario de Jerez
En su valoración de estas cifras, la delegada municipal de Urbanismo, Belén de la Cuadra, ha subrayado a este periódico que hay un dinamismo inmobiliario "altamente positivo", ya que "posiciona a Jerez como un destino preferente para la inversión residencial".
En este contexto, ha destacado que el incremento registrado en materia de licencias en el último año "es fruto del interés de la iniciativa privada por implantar aquí sus proyectos y de nuestra política orientada a dinamizar la construcción de vivienda, generando un clima de confianza en los sectores productivos en relación a las potencialidades de Jerez, y dándoles facilidades para la inversión mediante la gestión eficiente del suelo disponible, y la agilización de los procesos de tramitación de licencias".
Igualmente, ha destacado que el volumen de viviendas que es compatible "con un uso racional y optimizado del suelo disponible, y demuestra que Jerez avanza en la senda de un crecimiento urbano ordenado, porque no es cuestión de crecer más, sino de crecer mejor y en sintonía con nuestros objetivos de sostenibilidad, movilidad y cohesión social, alejados de crecimientos dispersos y de un uso ineficiente del suelo".
De este modo, De la Cuadra, arquitecta de profesión y buena conocedora del mercado inmobiliario, se ha mostrado convencida de que "una ciudad que apuesta por un crecimiento responsable y sostenible se convierte en un polo de atracción para el inversor", y que la actividad inmobiliaria que se ha generado o se va a generar a partir de estas licencias "supone un elemento dinamizador del empleo y de la actividad económica local, fortaleciendo el comercio, los servicios y las infraestructuras de nuestra ciudad".
Si al principio del mandato el cambio en Urbanismo, con el tránsito entre la anterior etapa del PSOE y la nueva del ejecutivo del PP, fue un tanto cuestionado por diferentes voces de la promoción inmobiliaria, a día de hoy parece haber alcanzado velocidad de crucero. ¿Será suficiente para equilibrar mínimamente oferta y demanda?
Según expertos del sector, "es mejor comprar ya que esperar, ya que los precios seguirán subiendo sin remedio, e incluso si se pusiera más suelo en carga, transformar un suelo rústico a urbano, además del plazo extremadamente largo que implica, junto con la lentitud de la tramitación burocrática, acarrea unos costes de urbanización muy altos, con lo que los suelos finalistas siempre serán muy superiores al precio de los terrenos actuales.
