Que el centro histórico de Jerez necesita un revulsivo es evidente desde hace años. Hacer reset y empezar de nuevo, para volver a ser atractivo para la ciudadanía. Para recuperar solares abandonados, para rehabilitar lo edificado que no está en buenas en condiciones. Para ganar vida, en definitiva.
Pero para ello hay que empezar por el principio. Por analizar en qué situación se encuentra para, a partir de ahí, empezar a aportar soluciones. E incluso, yendo más allá, comenzando por definir a qué se le puede llamar centro histórico.
Por ahí comienza el amplio diagnóstico del Plan Jerez Centro 2023-2031, elaborado por la empresa Territorio y Ciudad que comanda el urbanista Manuel González Fustegueras, quien ya pintara la ciudad en los PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de 1984 y 1995 desde dentro del Ayuntamiento, y que ahora trabaja de forma externa para ayudar a revitalizar el centro.
Un total de 22 secciones censales incluye el diagnosticado como centro histórico. Coincide al sur y oeste con el conjunto histórico, y limita al norte con el barrio de San Pedro, y la calle Lealas, al este con la Barriada España, considera el estudio de Fustegueras. Dentro de estas fronteras imaginarias viven 24.859 personas, que son el 12,93% de la población total del núcleo urbano de Jerez.
A lo largo de más de 200 páginas, el Diagnóstico integral de la situación del centro histórico de la ciudad en el marco de la redacción del Plan Jerez Centro 2023-2031, que es como Territorio y Ciudad llama al documento, se desgrana la fotografía actual del centro, también sus fortalezas y debilidades. Y sus posibilidades de futuro. Porque no se trata de volver a diagnosticar lo mal que está el casco histórico —algo de sobra conocido—, sino de aportar soluciones.
"Este diagnóstico no parte de la nada. En la Mesa del Centro Histórico hemos recibido 99 participaciones ciudadanas", relata Manuel González Fustegueras durante el acto celebrado en los Claustros de Santo Domingo este martes, donde se desgranan algunos datos del diagnóstico, que sigue abierto a la participación, una palabra que se repite a menudo durante su presentación.
"Han participado muchos actores distintos, lo que nos hace tener una visión más rica", abunda Fustegueras, quien reconoce que "todavía hay barreras estructurales que dificultan una participación más amplia". Y comienza a extraer datos del profuso documento. Por ejemplo, que el 54,16% del conjunto histórico tiene alguna protección vigente en el PGOU. O que el 78,69% de las parcelas tienen más de 50 años, por lo que requieren reformas o, en el mejor de los casos, suspenden en eficiencia energética o accesibilidad.
Pero es una zona, estima Territorio y Ciudad, en la que se pueden construir 2.632 nuevas viviendas, lo que supondría la llegada de 6.316 nuevos vecinos y un chute rejuvenecedor para un centro histórico que lleva años despoblándose y envejeciendo. Serían más de los que actualmente habitan en intramuros, que cuenta con una población de 4.985 habitantes.
Auge de las viviendas turísticas
Habla Fustegueras de la pérdida de población del centro, del cierre de comercios tradicionales, de la reducción del parque residencial o de la amenaza que supone la proliferación de viviendas turísticas, el gran tema de los últimos años.
El turismo y qué hacer con él, ese gran dilema. De las 3.080 plazas hosteleras de la ciudad, 1.555 están en el centro. Todos los apartamentos turísticos de la ciudad se encuentran en esta zona. Jerez tiene registradas 523 viviendas de uso turístico (VUT) que ofrecen 2.523 plazas. De ellas, el 67% están en el centro. La población del centro crecería un 25% con todas las VUT ocupadas por vecinos.
Casi el 22% de las parcelas recuperadas han sido destinadas al uso turístico entre 2020 y 2025: hay en estas fincas 17 nuevos apartamentos turísticos, 40 nuevas viviendas de uso turístico y tres hoteles.
"La industria turística está extrayendo de forma alarmante viviendas del parque residencial, tanto viviendas anteriormente habitadas, como viviendas vacías y viviendas en parcelas abandonadas. Esto supone una subida de los precios del mercado inmobiliario (aunque no pueda ello tomarse como una única razón), además de una transformación física del parque de viviendas", alertan desde Territorio y Ciudad en su diagnóstico.
El inicio de la solución a los males del centro histórico, para Fustegueras, pasa por tres líneas estratégicas. La primera, la regeneración urbana, la vivienda y el espacio público. La segunda, la actividad económica, el turismo y el desarrollo de sectores creativos y digitales en la zona. La tercera, la cohesión social.
Participación en el diagnóstico
En septiembre se convocará un proceso para facilitar la intervención directa de los ciudadanos a través de las asociaciones, colectivos y órganos de representación ciudadana, que se articulará mediante la celebración de jornadas participativas y cuestionarios; este proceso estará dividido en cuatro sesiones: vivienda; espacio público, movilidad y accesibilidad; actividades económicas, turismo y desarrollo local; y Cohesión Social Y Gobernanza.
Del resultado de este proceso participativo, se determinarán los objetivos y las líneas estratégicas para que el centro histórico siga avanzando, y se concretarán en proyectos realistas y evaluables. Será la propia Mesa de Centro Histórico la que se constituya como órgano de control del cumplimiento del Plan Jerez Centro, de tal forma que sea un documento vivo y útil, una herramienta que dentro de unos años permita superar aquellas debilidades detectadas en el documento de diagnóstico.
El plan Jerez Centro se ha impulsado gracias a la creación de un equipo técnico municipal que se encargó de recabar antecedentes, datos técnicos e información actualizada en cada materia. Dice el gobierno local que, dada la gran cantidad de material recopilado, se optó por contratar a Territorio y Ciudad, empresa especializada en la sistematización y análisis de datos para que elaborara el diagnóstico.
"Ya tenemos la temperatura tomada al centro"
Si hace 40 años se produjo un éxodo de vecinos del centro histórico hacia otras zonas del extrarradio, ahora el gobierno local quiere conseguir el efecto contrario.
"Ya tenemos la temperatura tomada al centro. Vemos los problemas y tenemos que ver las oportunidades. Tenemos que hablar bien de Jerez. Nos tenemos que creer que es una ciudad de extraordinarias oportunidades", abunda la alcaldesa, María José García-Pelayo, en la presentación del diagnóstico.
En el centro histórico hay 368 solares abandonados, pero la regidora prefiere no quedarse en los "datos desoladores", sino en una visión más optimista, porque "hace cinco años había el doble". "Cada año hay una media de 68 solares menos abandonados", incide.
Para García-Pelayo, el centro, ahora, "late con fuerza", gracias al impulso dado durante este mandato. Empezando por la creación de la delegación del Centro Histórico, por primera vez, que dirige el teniente de alcaldesa Agustín Muñoz, al que da las gracias por "ponerle alma a algo que parecía que no tenía".
Recuerda la alcaldesa algunas medidas puestas en marcha para allanar el camino a inversiones inmobiliarias, como la venta de fincas a través del Registro Municipal de Solares, que en lo que va de legislatura se va a traducir en 140 nuevas viviendas en el centro. O la adhesión de Jerez al Decreto de la Junta de Andalucía para favorecer la construcción de vivienda protegida, y a la inclusión, en los procedimientos de venta forzosa, de un criterio que prima el destino de la finca a vivienda protegida.
Muñoz habla de la presentación del diagnóstico como "un hito" para la ciudad, porque para el gobierno local "revitalizarlo siempre ha sido una meta". "Se pretende impulsar esta zona de Jerez como lugar activo, vivido y participado por la ciudadanía, atractivo desde el punto de vista residencial, patrimonial, cultural y turístico y generador de riqueza para la ciudad", abunda.