Una nueva burbuja basada en las irreales expectativas sobre la explotación turística de viviendas tira al alza con fuerza en los precios del alquiler.
“En España no se ve el hogar del inquilino como un hogar normal, y esa desprotección da lugar, por el hecho de no renovar el contrato, a un fenómeno de desahucio invisible que no genera alarma social, no sale en las estadísticas y no se puede solventar con ayudas al alquiler”, sostiene Max Giging, doctor en Psicología Social y fundador de la asociación Casa Alternativa, que trabaja con el Ayuntamiento de Valencia y colabora con la Junta de Castilla-La Mancha en la elaboración de su nueva ley de ese ramo.
Giging, que hace unos días presentó una ponencia sobre modelos sostenibles de arrendamiento en la Cátedra Vivienda de la Universidad de Zaragoza, considera que en España “ha desaparecido la diferencia entre interés financiero, hipoteca y alquiler”. De hecho, la vivienda se ha convertido en los últimos años, coincidiendo con la política monetaria ultraexpansiva del Banco Central Europeo (BCE) y con el desplome del negocio financiero, en el principal refugio estratégico de los ahorros de la clase media--alta, que ha puesto sus ojos en el alquiler por superar su rentabilidad a la de los intereses bancarios.
Esa perspectiva financiera de las casas, junto con el hecho de que la ley no regule el acceso a la vivienda sino la relación entre propietarios, “genera un mercado tenso” en el que “el poder de negociación del inquilino se ve reducido por el coste económico y psicológico del cambio de vivienda”. Y en el que el acuerdo económico se ve lastrado por dos factores: la tendencia alcista que esas estrategias inversoras de los ahorradores generan en unas rentas que ya llevaban tiempo subiendo, por un lado, y, por otro, la burbuja turística.
Este segundo factor ya es palpable en ciudades de atractivo turístico como Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. En la primera, las rentas de alquiler llegan a alcanzar los 18 euros por metro cuadrado -900 euros al mes para un piso de 50 metros, 1.260 para uno de 70-, por encima de los 15 que llegaron a alcanzar en 2007, en plena burbuja, y con un crecimiento vertiginoso que ha llevado a que prácticamente se hayan duplicado en seis años, ya que el precio medio era de diez en 2010.
En ese mismo periodo –y según los datos que maneja Idealista.com, el principal portal español de alquiler-, el precio pasó de 10 a 14 euros en la capital del Estado, en una tendencia que “también es acusada en Palma y que comienza a detectarse en Valencia”, explica Giging, que destaca que se trata de “una burbuja en la que la revalorización se basa en la expectativa de utilizar esa vivienda como turística”, y cuyos efectos está convencido de que pronto se trasladarán a otras ciudades como Sevilla o Zaragoza y, desde allí, a buena parte del país. “El aumento de los precios ha sido fuerte a partir de 2013 en Barcelona, Madrid y Palma, y empieza a darse en Valencia. Todas son ciudades con mucho turismo y en las que hay mucha vivienda turística, y eso genera un rumor de fuertes ganancias que provoca una burbuja de alquileres”.
Ese aumento de los precios resulta paradójico en la actual coyuntura económica española, en la que los ingresos de las familias no han aumentado, sino descendido, y en la que los desahucios por impago de alquileres alcanzan sus máximos históricos: los juzgados ejecutan 914 cada semana, con un aumento del 20% en dos años que supera claramente el ritmo de lanzamientos por ejecuciones hipotecarias, 749 semanales. “Por eso se habla de burbuja –anota Giging-. Se verá más adelante, pero posiblemente estamos ante una burbuja de los alquileres, basada en una expectativa irrealista de aumentar las ganancias”. En cualquier caso, los datos del Consejo General del Poder Judicial despejan cualquier sospecha de que el mercado de la vivienda tenga algo que ver con aquellas leyes de la oferta y de la demanda en las que basaron sus teorías los fundadores del liberalismo.
Esas dinámicas, que “pueden provocar aumentos de los alquileres del 50%”, se encuentran detrás de fenómenos como el desahucio económico: “Muchas familias se ven expulsadas porque no pueden pagar la renta que pone el propietario cuando vence su contrato, o directamente no les renuevan porque se quiere explotar la vivienda como turística”, explica.
Esta tendencia, sin embargo y pese a su relación con el turismo, no es algo typical spanish. Sí lo parece la reacción. O, más concretamente, su ausencia en un país donde medidas como el intento de limitar la explotación de los pisos turísticos y la actividad de multinacionales como AirBNB y HomeAway por parte del Ayuntamiento de Barcelona, que también trata de poner orden en el sector hotelero, provocan tormentas de críticas furibundas en la constelación mediática neoliberal.
Berlín y París, donde los alquileres llegaron hace unos años a los 30 euros por metro cuadrado -1.500 al mes por un piso de 50-, sí tomaron medidas. En la segunda, capital de un país donde el cambio de inquilino no permite subir la renta porque sí y en el que el nuevo debe saber cuánto pagaba el anterior, “la limitación incluye bajar el precio, con una referencia que se basa en un observatorio iniciado en 1993”, anota Giging. La primera permite aplicar rentas más altas solo si estas se han manejado antes, aunque la vivienda nueva y los edificios de tres o más casas quedan excluidos del precio de referencia. Las subidas del alquiler quedan limitadas por cinco años en Berlín y mientras dure la situación inflacionista en París, mientras en España la negociación del precio es libre.
“En España, la desprotección de la relación de arrendamiento dificulta considerablemente la implantación de medidas como las ayudas al alquiler, ya que el precio se fija según lo que puede pagar el inquilino; y si recibe ayudas, se le sube”, explica el experto, que llama la atención sobre el “efecto perverso” que en ocasiones tiene ese tipo de subvenciones.
Poco, o nada, que ver con modelos como el que aplica Quebec, donde desde 1973 se han fundado 1.350 cooperativas que, con una media de 20 socios, han gestionado alrededor de 28.000 viviendas tras comprar edificios enteros con ayudas y avales públicos a través de la SQH (Sociedad de Habitación de Quebec). “Generan vivienda asequible y alquilan todo el bloque” con precios del 75% al 95% del de mercado que pueden llegar a situarse en el 50%, lo que “da una estabilidad similar a la propiedad sin serlo”.
Entre el 20% y el 50% de esas casas es reservado para hogares de ingresos bajos cuyos miembros pagan una renta baja cuya diferencia con la oficial cubre la Administración mediante ayudas al alquiler. Ese sistema “evita que las ayudas públicas se conviertan en beneficios privados” mediante el aumento de los precios por los propietarios, señala Giging.
“En España no se puede desarrollar un proyecto de vida viviendo de alquiler por la inseguridad que genera, por lo que la opción racional si tienes familia es la propiedad”, apunta el experto, mientras que “el alquiler queda para gente con ingresos bajos, a los que el propietario trata como el banco con la hipoteca, fijando el precio según sus ingresos”. Y con un modelo cuyos desequilibrios tiende a acentuar la normativa.
La duración máxima de los contratos ha bajado de cinco a tres años –la Fundación de Estudios Económicos (Fedea) proponía en 2009 reducirla a uno alegando que eso “seguiría dando estabilidad al inquilino” mientras Alemania opta por la vigencia ilimitada y Francia, por la renovación automática; limitada en ambos casos por la necesidad de techo del propietario o su familia más próxima.
Su rescisión, carente aquí de una supervisión desde el punto de vista social que sí se da en otros países y que puede llevar a la permanencia del inquilino ante el riesgo de exclusión, debe ser comunicada con plazos de entre uno y dos meses, algo que lleva a que cada cierto tiempo “las familias no saben hasta un mes antes si se van a quedar o no”. En Francia, el preaviso debe llegar seis meses antes del fin del acuerdo; en Alemania, ese plazo se amplía a ocho a partir del quinto año.
Ese tratamiento mercantilista y financiero de la vivienda es uno de los que explican por qué el mercado del alquiler español se sitúa, con una cuota del 21,8%, en el polo opuesto del que se da en países como Alemania, donde alcanza el 48,3%, y lejos de la media comunitaria, que se sitúa en el 30,5%. Eso, con más de medio millón de pisos por estrenar, según las estimaciones del Ministerio de Fomento, y a pesar de que el sentido común apunte, como señala Giging, a que “una mayor seguridad de la tenencia y un mercado de interés estable le interesa también al arrendador”.
Comentarios