Con todo el revuelo que se ha desatado en torno a la anulación del suelo de las hipotecas, hay mucha gente que se pregunta qué es realmente y cuáles son las repercusiones que tiene sobre el coste de su préstamo hipotecario. En este artículo vamos a dar respuesta a éstas y otras preguntas; de manera que puedas comprobar cuál es la situación de tu propia hipoteca y tomar las decisiones necesarias. Para ello hemos contactado con los expertos en hipotecas del portal financiero Busconómico, un sitio web que permite informarse y comparar entre los diversos productos bancarios que pueden encontrarse en el mercado.
El suelo hipotecario es el límite establecido contractualmente en una de las cláusulas del contrato del préstamo de la hipoteca. De hecho, también se lo suele conocer como “cláusula suelo”. Básicamente, funciona indicando aquel interés mínimo que se ha de pagar en una hipoteca a tipo variable, con independencia de que la evolución a la baja del índice de referencia.
Por regla general, las cláusulas suelo han operado en el ámbito de las hipotecas referenciadas al Euribor, el cual se ha situado en terreno negativo durante varios meses consecutivos, contribuyendo a reducir considerablemente el tipo de interés de este tipo de préstamos.
Hay cierta confusión en torno a la legalidad de las cláusulas suelo, debido a que ni la legislación, ni las notas emitidas por el Banco de España han establecido la ilegalidad de las mismas de una manera generalizada. En primer lugar, se considera que los bancos tienen la obligación de informar a sus clientes de una forma clara y completa acerca de la existencia del suelo hipotecario en sus contratos, así como la repercusión que éste pueda tener en el interés aplicado durante toda la vida del préstamo.
En caso de que dicha información no resulte suficiente, la inclusión de dicha cláusula sí podrá considerarse abusiva y ser objeto de anulación por parte de una sentencia judicial. Para garantizar que las entidades bancarias cumplen con su obligación de informar debidamente, se considera que el modus operandi apropiado consiste en la entrega de folletos informativos que incluyan todas las características y repercusiones de las cláusulas suelo, garantizando así un proceso de contratación totalmente transparente.
A lo largo de los últimos años, se han sucedido una serie de sentencias que han supuesto la anulación de las cláusulas suelo de múltiples contratos emitidos por las entidades bancarias nacionales. Concretamente, la sentencia de 9 de mayo del 2013, emitida por el Tribunal Supremo sentó la jurisprudencia que determina la nulidad de este tipo de cláusulas cuando tiene lugar algunas de estas circunstancias:
— Que el banco no proporcionara información exhaustiva y clara acerca de la existencia de la cláusula suelo y sus efectos sobre el coste de la hipoteca.
— Que el techo hipotecario —de haberlo— no fuese proporcional al suelo, teniendo en cuenta la evolución histórica del tipo de interés al que estuviera referenciada la hipoteca.
Esta sentencia ha generado la anulación de la cláusula suelo de alrededor de 400.000 contratos emitidos por el BBVA, así como otros 100.00 emitidos por Cajamar y 90.000 correspondientes a Novagalicia. Actualmente, nuevas sentencias —incluyendo las correspondientes a la Justicia europea— están propiciando la anulación de este tipo de cláusulas en los contratos de otras muchas entidades bancarias.
Una de las prácticas más cuestionables llevadas a cabo por la banca —y que demuestra la poca voluntad de transparencia por su parte— ha sido el hecho de adoptar múltiples nombres para denominar a este tipo de cláusulas. En este sentido, no sólo se las conoce como cláusulas suelo o suelo hipotecario. También se las ha llamado contractualmente límites a la aplicación del interés variable o limitaciones a la variabilidad del interés. Esto no ha hecho sino dificultar el reconocimiento del cliente de la existencia de estas cláusulas, así como su necesaria comprensión.
La emisión de sentencias condenatorias en firme y el establecimiento de una jurisprudencia han acelerado y facilitado los procedimientos judiciales posteriores. Esto también ha animado a muchas asociaciones de consumidores y afectados por las cláusulas suelo a llevar a cabo demandas de forma colectiva.
Estas demandas no sólo permiten abaratar los costes del juicio para las personas afectadas, también liberan de carga de trabajo a los tribunales, los cuales pueden tramitar múltiples casos de forma simultánea y emitiendo una sola sentencia, en lugar de verse obligados a gestionar cada demanda de forma individualizada. Adicae, Facua, OCU y Ausbanc, entre otras, son algunas de las asociaciones que han coordinado la presentación de demandas colectivas a favor de sus miembros.
El alcance temporal de la anulación de las cláusulas suelo también han sido motivo de discusión. Es decir, cuál es la retroactividad de la nulidad de dichas cláusulas. Tras la jurisprudencia emitida por el Tribunal Europeo, la retroactividad ha sido establecida de forma indefinida.
Sin embargo, la sentencia anterior del Tribunal Supremo establecía ciertas limitaciones temporales. Tras la debida consulta, este ente judicial ha confirmado que dicha limitación se seguirá aplicando a las hipotecas correspondientes al BBVA, Novagalicia y Cajamar que fueron objeto de anulación. Esto se debe al principio de “cosa juzgada”, el cual impide que una persona física o jurídica pueda ser juzgada y condenada en firme en más de una ocasión por el mismo hecho.
Esto ha supuesto cierto perjuicio para los clientes afectados por estas entidades, al menos, si lo comparamos con aquellos que están procediendo a reclamar la anulación de sus respectivas cláusulas suelo, y quienes no se verán limitados en cuanto a la retroactividad de dicha anulación. Los bancos por su parte, han hecho todo lo posible por demorar la emisión y posterior ejecución de las sentencias judiciales, aprovechando al máximo los plazos legales establecidos.
Por lo demás, todo parece indicar que las demandas colectivas y reclamaciones a los bancos continuarán durante una larga temporada, al menos, mientras haya consumidores dispuestos a tomarse la molestia de emprender medidas judiciales para corregir las condiciones del suelo hipotecario de sus respectivos contratos.
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