Comunidades de propietarios

Es interesante orientar a los ciudadanos, de cara al futuro, para resaltar algunos de los aspectos más importantes sobre este asunto.

Muchas son las dudas que se plantean ante las reuniones de comunidades de propietarios. Por ello es interesante orientar a los ciudadanos, de cara al futuro, para resaltar algunos de los aspectos más importantes sobre este asunto.

¿Qué es la comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal señala que tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo. La doctrina jurídica ha venido definiéndola como asamblea general de todos los propietarios.

¿Qué clases de juntas hay?

Hay dos tipos de juntas: ordinarias  y extraordinarias.

Las juntas ordinarias son aquellas en las que se aprueban las cuentas y presupuestos, con obligación de que sean anualmente, lo que no significa por años naturales, es decir, que cabe perfectamente que el ejercicio económico de la comunidad sea en cualquier otra fecha distinta del 1 de enero al 31 diciembre. En definitiva, la junta ordinaria debe servir para presentar las cuentas y presupuestos, pero ello no impide que a la vez pueda ser aprovechada para cualquier otro asunto de interés comunitario.

En cuanto a las juntas extraordinarias, cabe celebrar todas las que se consideren necesarias o no, porque no hay una exigencia de convocatoria periódica, al contrario de lo que ocurre con las ordinarias. Ahora bien, cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.

Con esta previsión se otorga un derecho subjetivo al propietario del que los estatutos no le pueden privar, ni siquiera en el supuesto de que se trate de un moroso. Más ¿qué tipo junta de propietarios ha de estudiar y pronunciarse sobre el tema propuesto? Literalmente, la siguiente, sea ordinaria o extraordinaria, pero siempre y en todo caso cuando la convoque el presidente de la comunidad.

La junta de propietarios no puede ser convocada de cualquier manera. La Ley contempla unos requisitos que deben ser necesariamente cumplidos, pues se trata de un sistema de garantías. Los propietarios tienen libertad de acudir o no a las Juntas, pero lo que nunca se puede producir es que se les impida asistir por falta de conocimiento de su celebración.

La citación debe contener el lugar, el día y la hora de celebración.

Las citaciones deberán efectuarse:

• En el domicilio designado en España por el propietario. 
• En defecto de domicilio comunicado, en el piso o local perteneciente a la comunidad; pero si hay designación de domicilio y en él no puede efectuarse la notificación, habrá que recurrir a la notificación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, ya que el domicilio perteneciente a la finca es lugar de notificación, sólo, en defecto del anterior. 
• Si en el piso o local perteneciente a la comunidad se hallare el propietario, a él debe entregarse la citación, pero si no se encontrare allí surtirá plenos efectos jurídicos la entrega al ocupante. 

Ahora bien, el incumplimiento de los requisitos formales de la citación previstos en la Ley se convalida en tres supuestos concretos:

• Cuando el propietario no citado debidamente acudió, participó y votó en la junta. 
• Cuando el propietario no citado debidamente ha tenido conocimiento de la junta por cualquier medio. 
• Cuando el incumplimiento de los requisitos formales de citación se ha debido a la conducta dolosa o esquiva -lo que equivale a mala fe o abuso de derecho- o negligente del propietario impugnante, protegiéndose así el interés de la Comunidad frente a las maniobras de determinados propietarios. 

La Ley exige que en la convocatoria se indiquen de forma concreta y específica los asuntos que se presentan a los propietarios para discutir y adoptar los acuerdos que correspondan. No sería válida, por lo tanto, una citación en la que no se hiciera constar el orden del día, ya que, si bien la asistencia es voluntaria, a ningún propietario se le puede privar de conocer previamente los temas que se han de tratar, lo que le va a servir para decidir su postura y su asistencia. Lo dicho no implica que la redacción del orden del día sea amplia y exhaustiva, sino que bastará con que sea suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.

La convocatoria debe comprender una relación de los propietarios morosos, como advertencia para los demás, a fin de que sepan que de no satisfacer lo pendiente, si asisten a la junta, no podrán votar. La omisión de esta relación y la privación posterior del derecho a voto del propietario moroso puede dar lugar a que se anule la convocatoria y la Junta misma, dado que a dicho comunero no se le ha permitido ponerse al corriente en el pago de sus obligaciones antes de la celebración de aquella.

Pero, ¿es posible el pago al inicio de una Junta de propietarios? No hay problema alguno al pago en efectivo de lo adeudado, o bien a la entrega del resguardo de haber efectuado el ingreso en la cuenta abierta por la comunidad. No resulta conveniente, por el contrario, la admisión de cheques, pagarés u otros títulos valores, ya que no se puede tener constancia de la existencia de fondos suficientes para hacer efectivo el mismo.

La Ley  establece unos plazos mínimos para que se entregue la correspondiente citación para la Junta, diferenciando entre juntas ordinarias y extraordinarias.

• Ordinarias: el plazo previo de 6 días debe empezar a contar, no desde la fecha de remisión por el convocante, sino desde la recepción de la citación. 
• Extraordinarias: el precepto no indica plazo previo alguno, pero sí exige que llegue a conocimiento de todos los interesados. Este requisito impide que con rigor legal se pueda hacer una convocatoria extraordinaria en cuestión de horas, pues si bien a los que residen en la finca se les puede entregar directamente, no será fácil, cuando no imposible, citar a los que tienen otro domicilio designado, aunque cabe el telegrama o el correo electrónico y el fax o el burofax, siempre que con estos sistemas, quede constancia fehaciente de que la recepción ha tenido lugar.

Son cinco las facultades que corresponden a la junta de propietarios:

1. Nombramiento y cese de cargos y reclamaciones de propietarios por la actuación de aquéllos
2. Aprobación de presupuesto y cuentas de la comunidad
3. Obras
4. Aprobación y reforma de estatutos y reglamento de régimen interior
5. Asuntos de interés general

La vida de una comunidad de propietarios está regida por el contenido de los acuerdos que se vayan adoptando en las juntas de propietarios, ya que son estas las que marcan la actuación de aquella. Por tal motivo, todo lo sucedido en una junta de propietarios debe quedar reflejado en las actas que se cierra con la firma del presidente de la comunidad y secretario.

De esta manera, si surgen problemas con respecto a lo sucedido en una Junta de Propietarios hay que remitirse al contenido del acta. Acta que se comunica a los comuneros con la circunstancia de que si alguno de los propietarios presentes en la Junta quiere impugnar el contenido de los acuerdos adoptados, para él, el cómputo empieza a contar desde el mismo día de su celebración, en tanto que para los ausentes, el cómputo del plazo para impugnar se inicia a partir de la comunicación del contenido del acta por el procedimiento legalmente establecido, esto es, en el domicilio designado en España a efectos de citaciones y notificaciones, en el piso o local, o en su defecto, en el tablón de anuncios de la comunidad, extendiéndose diligencia comprensiva de la fecha y de los motivos por los que se inserta en el tablón de anuncios esta notificación del acta de la junta de propietarios.

No obstante lo dicho en este artículo, ante posibles dudas conviene ponerse en manos de profesionales del derecho y de administradores de fincas para resolver las posibles controversias conforme a lo que marca la legislación vigente en materia de Propiedad Horizontal.