Los datos del Consejo General del Notariado para el segundo semestre de 2025 muestran un mercado inmobiliario cada vez más internacional, con la Comunidad Valenciana y Andalucía como principales destinos y diferencias de precio por metro cuadrado que van de los 3.654 euros de los compradores suecos a los 768 euros de los marroquíes
El mercado inmobiliario español sigue siendo un imán para los compradores extranjeros. A pesar de haber reducido ligeramente su peso en la segunda mitad de 2025, los extranjeros protagonizaron más del 18% de todas las compraventas de vivienda realizadas en España durante ese periodo, según los datos del Consejo General del Notariado.
Al frente del ranking se sitúan Reino Unido, con 5.178 operaciones (el 7,8% del total), y Marruecos, con 5.154 (el 7,7%), seguidos de Italia (4.397 operaciones, 6,6%), Alemania (4.351, 6,5%) y Rumanía (4.339, 6,5%). El grupo de compradores extracomunitarios no incluidos en esas categorías sumó otras 8.213 operaciones, el 12,3% del total.
Sin embargo, los movimientos más llamativos del semestre no vienen de quienes más compran, sino de quienes más han acelerado. Si se analiza el incremento de operaciones respecto al mismo periodo de 2024, los mayores aumentos correspondieron a Portugal (+15,9%), Venezuela (+14,4%), Colombia (+10,4%), Italia (+8,1%) y Países Bajos (+5,6%).
En el lado opuesto, los descensos más pronunciados afectaron a Rusia (-28,6%), China (-22,9%), Noruega (-19,3%), Bélgica (-17,5%) y Reino Unido (-14,4%), en buena parte como consecuencia del fin de las Golden Visa y las penalizaciones fiscales aplicadas a compradores extracomunitarios.
La Comunidad Valenciana y Andalucía, los grandes imanes para el comprador no residente
La geografía de la demanda extranjera no es uniforme. Entre los compradores no residentes —aquellos que adquieren vivienda en España sin vivir aquí—, la Comunidad Valenciana concentra la mayor parte de las operaciones, con 9.926 transacciones que suponen el 40% del total de compras de no residentes. Le siguen Andalucía (25,3%), Cataluña (8,7%), Región de Murcia (7,8%), Islas Canarias (7,4%) e Islas Baleares (6,9%).
Las preferencias varían notablemente según la nacionalidad. Los compradores de Países Bajos —que lideran entre los no residentes con el 12,6% de las operaciones— se decantan principalmente por la Comunidad Valenciana (16,3%), Murcia (15,9%) y Andalucía (13,7%). Los alemanes (11,9%) muestran una marcada predilección por Baleares, donde concentran el 52,6% de sus compras, además de Cantabria (24,4%) y Canarias (20,6%). Los británicos no residentes (11,5%) optan sobre todo por Murcia (29,8%), Navarra (20%) y Andalucía (16%), mientras que los belgas (8,1%) se fijan especialmente en Murcia (14,1%), Extremadura (12,1%) y Aragón (12%).
Entre los extranjeros que viven en España, Marruecos y Rumanía marcan el mapa de compras
El patrón cambia cuando se observa a los extranjeros residentes en España. En este caso, Cataluña lidera el mercado con 9.004 operaciones (21,5% del total), seguida de la Comunidad Valenciana (21%), Andalucía (14,7%) y la Comunidad de Madrid (9,6%). Con una participación intermedia aparecen Castilla-La Mancha (5,6%), Canarias (4,4%) y Murcia (4,2%).
Entre los residentes, Marruecos encabeza el ranking con el 12,1% del total de operaciones, con una presencia especialmente intensa en Murcia (35,1%), Navarra (32,1%), La Rioja (25,8%) y Aragón (21,9%). Rumanía (9,3%) concentra sus compras en Castilla-La Mancha (25,9%), Aragón (25,2%) y La Rioja (21,3%), mientras que Italia (9,2%) destaca en Canarias (26,2%), Baleares (14,6%) y Madrid (13,8%). Reino Unido, cuarto en el ranking de residentes con el 5,6% de las operaciones, tiene mayor peso en Andalucía y Murcia (11,6% en ambas) y Baleares (8,9%).
Los datos de precios revelan además una brecha económica muy significativa entre nacionalidades. Los suecos son los compradores extranjeros que más pagan por metro cuadrado, con una media de 3.654 euros/m², seguidos de alemanes (3.559 €/m²), estadounidenses (3.501 €/m²) y noruegos (3.085 €/m²). Por encima de la media general de compradores extranjeros —situada en 2.479 euros/m²— se sitúan también suizos, polacos, irlandeses, belgas, italianos, franceses, británicos, neerlandeses y rusos. En el extremo opuesto, los marroquíes registran el precio más bajo con apenas 768 euros/m², seguidos de rumanos (1.350 €/m²), ecuatorianos (1.410 €/m²) y colombianos (1.507 €/m²), lo que refleja perfiles de compra radicalmente distintos tanto en ubicación como en tipología de inmueble.
En conjunto, el retrato que ofrecen los datos notariales para el segundo semestre de 2025 es el de un mercado inmobiliario español cada vez más diverso en su demanda exterior, con un claro desplazamiento del protagonismo desde los compradores de rentas más altas del norte de Europa —afectados por los cambios normativos— hacia nuevos perfiles latinoamericanos y del sur del Mediterráneo que ganan peso de forma sostenida. Una tendencia que, de consolidarse, podría redefinir el mapa de la vivienda en España durante los próximos años.