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El movimiento de obra nueva, la reapertura del grifo bancario y una rebaja del 15,4% del paro en el último año confirman el inicio de la recuperación.

“Aunque algunos hablan de recuperación, a mí me gusta hablar de recuperación de un estado de ánimo”. Jorge Fernández-Portillo, secretario general de la Federación de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (Faec), ha acudido a Jerez para moderar una jornada de networking, organizada por CEN, bajo el título ‘Presente y futuro de la construcción’. Pero, obviamente, para abordar el momento actual y el horizonte a largo plazo, es imposible no mirar a la zozobra vivida por el sector en un pasado que aún está fresquísimo. “Llevamos unos años detrás que se están haciendo muy largos, en los que el sector ha pasado una etapa de depresión muy grande derivada de la crisis que todos conocemos, y en este momento el sector está un poquito quitándose el polvo, atento por dónde van las nuevas reglas del juego que, fundamentalmente, en el ámbito inmobiliario han cambiado”, explica a lavozdelsur.es momentos antes de arrancar la jornada.

Efectivamente, las reglas han cambiado. Lo saben muy bien, por ejemplo, en Jove consulting, una consultoría de gestión y servicios fundada en Jerez hace cinco años, cuando el tsunami había estallado y arrastraba todo a su paso a base de despidos, concursos y liquidaciones. Creada por antiguos empleados de la emblemática cooperativa Rochdale, precisamente en liquidación tras 30 años promoviendo viviendas, parten de la premisa principal de haber hecho propósito de enmienda después de lo vivido y sufrido en la última década. “Nuestro principal objetivo es convertir al cliente en el protagonista de los proyectos inmobiliarios”, reza de forma llamativa en su web. Esta, como otras nuevas iniciativas en el sector, parece haber aprendido de los errores. De la mano de promotoras como Iniciativas Inmobiliarias y Fainsur, y de constructoras como la de Felipe Castellanos, un viejo conocido del ladrillo en la provincia, acaba de entregar con éxito la primera fase de Residencial Plaza Norte, en la avenida Caballero Bonald; comercializa ya la segunda entrega —en torno a 1.200 euros el metro cuadrado de nueva planta—; y ultima un proyecto para ocupar la pastilla sin urbanizar entre el Pelirón y Chapín, hasta hace no mucho en manos de Solvia, la inmobiliaria del Sabadell. Aparte de las iniciativas en Jerez, en la provincia la consultora, según su página web, promueve proyectos en Conil (Conil Playa y Conil Costa); Rota (Parque Norte y La Laguna); y Residencial Costa Doñana, en Sanlúcar.

Minimizando riesgos, ajustando costes y márgenes, y gracias al suelo urbanizable a bajo precio que disfruta Jerez por, entre otras cosas, lo que dejó pintado en el mapa un PGOU casi intacto desde su entrada en vigor hace una década, puede decirse que esta empresa representa en la provincia la actualización y renovación de un mercado del ladrillo en el que todo el mundo se mueve de un tiempo a esta parte con pies de plomo. Lógico, tras las consecuencias derivadas de la barra libre financiera, las hipotecas basura y los precios desorbitados previos al estallido de 2008. Los representantes de las promotoras y constructores aseguran que es difícil cuantificar qué y cuánto está en marcha ahora en la provincia —“se están reanudando obras que se pararon antes de la crisis”, por ejemplo—, pero solo en Jerez, la ciudad con mayor población de Cádiz, hay actualmente en torno a 100 viviendas en construcción, a las que hay que sumar otras 200-250 proyectadas o en fase inicial de proyecto. La Delegación Municipal de Urbanismo concedió en el pasado 2017 unas 1.300 licencias urbanísticas, de las que 134 eran para viviendas (la mitad, obras de rehabilitación). Los bancos vuelven a abrir el grifo y en el sector vuelve a crearse empleo después de una década purgando pecados y excesos. Caixabank y Santader, por ejemplo, colaboran en los proyectos de Jove, mientras que la demanda de empleo en el sector de la construcción a nivel provincial bajo un 15,4% en los últimos doce meses. Hoy hay 16.599 personas inscritas en las listas del SAE. “Probablemente, el sector construcción en términos de empleo ha sufrido fácilmente una merma del 50% de trabajadores en la provincia. Es directamente proporcional al número de empresas que se han perdido por el camino, que ha sido también muy importante”, argumenta Fernández-Portillo.

Solo en Jerez, entre 2012 y el año pasado se han perdido más de 200 empresas dedicadas al ladrillo. Aún así, aunque la “depuración” del sector no ha parado, el estado de ánimo es otro, más optimista, con mejores perspectivas. “Se ha quitado pirateo en estos años”, reconoce Francisco Escot, gerente de Mistercasa y fundador del grupo inmobiliario provincial GICA. “Si tuvo algo bueno el crack es que erradicó a los no profesionales; y ahora vuelven los profesionales, con buena imagen y buenas perspectivas. Con una buena comercialización, se llegarán a cubrir las ventas de todo lo que está saliendo, hay varias promociones en marcha, proyectos y, a medio plazo, hay bastante intención de seguir promoviendo”. Con un sector en pleno “redimensionamiento”, el representante de Faecta es más moderado en su reflexión de pasado, presente y futuro del negocio del ladrillo: “No sé si el no haber sido especialista o no haber tenido una estructura empresarial lo suficientemente sólida como para aguantar el tirón de cuando vino el viento en contra, pero sí es cierto que la economía en general, no solo el sector de la construcción, estaba basada en un ritmo muy rápido del que era difícil escapar y este sector ha sufrido como nadie las consecuencias de la crisis, pero influyeron muchos factores. No diría que la crisis ha servido para depurar, me quedo con la idea constructiva de que ha servido para aprender y profesionalizar porque incluso antes de la crisis ya las organizaciones empresariales hacíamos mucha pedagogía de la necesidad de profesionalizar las empresas y de que este sector avance hacia un modelo productivo más sofisticado, con la inmersión en las nuevas tecnologías, con la formación y la cualificación de los trabajadores, con nuevas habilidades que se requieren en los nuevos conceptos y paradigmas que han surgido, como la eficiencia energética, la sostenibilidad ambiental…”.

"No diría que la crisis ha servido para depurar, me quedo con la idea constructiva de que ha servido para aprender y profesionalizar"

Promotores, constructores, bancos, consumidores… ningún agente implicado en la cadena de este negocio ha escapado de las lecciones de la recesión más dura que recuerda España. Ahora, en serio, ¿se ha aprendido de los errores? Responde Escot: "En parte sí se ha aprendido de los errores, pero no hemos aprendido de todos los errores. Hay algunos que tienen pinta de que volveremos a repetirlos, y me refiero al tema de la comercialización. Como no está regulado el sector en España, siguen apareciendo algunos interlocutores que no son los más preparados, ni fiables”. Sin embargo, en lo que respecta a aquellas compras alocadas sobre plano, el comprador “sí ha aprendido: se informa bastante bien y su seguridad jurídica está más garantizada porque el promotor es mucho más consciente de lo que tiene que hacer, y lo hace; y el constructor también, y la entidad financiera, que al final es la que controla el negocio, es más prudente, hay más seguridad en estos casos a nivel jurídico”. Con una masa crítica de unas 350 empresas asociadas —unas 170 promotoras y constructoras, y unas 200 empresas auxiliares del sector—, el representante de Faecta confía en “que hayamos aprendido de los errores”. “No soy filósofo, ni psicólogo, y el ser humano es una especie muy complicada, pero el ser humano empresarial, más todavía. Aunque ahora mismo no hay motivos para pensar que pueda haber otra burbuja. Todavía estamos haciendo las cosas de forma ordenada, y espero que hayamos aprendido de los errores. Por los que de alguna manera tutelamos y asesoramos a las empresas no va a quedar porque ha sido un periodo muy difícil y las empresas lo han entendido, por lo que no creo que haya riesgo en ese sentido”. El mercado se despereza, vuelven a aparecer grúas dibujando el skyline, bancos que financian a promotores y clientes… y nada hace presagiar que vuelva a inflarse la maldita burbuja. Ni siquiera esos nuevos players que han entrado en este tablero de juego en forma de fondos de inversión —España lo tienen en su punto de mira como segundo país más atractivos; lógico, ante tanto rescoldo de ese enorme incendio ahora medio extinguido—.

“No hay burbuja, ni en suelo, ni en metro cuadrado”

El experto inmobiliario coincide, rotundo, con lo anterior: “No hay burbuja, ni en suelo, ni en metro cuadrado”. “Depende de la zona en Jerez, pero como partimos de cero, porque no hay un precio irreal como existía cuando esto cayó, el metro cuadrado actual de nueva construcción está ajustado, en precio. Aunque pudiera pensarse en algunos casos que pudiera estar por encima del precio de mercado, está en precio, no es un precio desorbitado porque, en Jerez, el metro de suelo ahora mismo es muy barato comparado con otras ciudades del entorno; y eso ayuda a que el precio final de la vivienda sea un precio totalmente razonable. Hay diferencias de precio por la zona, calidad o tipo de vivienda, pero no hay burbuja”.

Un piso de nueva construcción en calle Paúl, una de las últimas promociones a las que se le está dando salida en la ciudad después de una década en blanco, puede rondar los 180.000 euros. Y desde la calle Sevilla se divisa la pista de pádel que incluye en su última planta. Nada comparable a lo que habría costado hace 15 años una vivienda de lujo (garaje incluido) en la primera corona del centro de Jerez. “Como venimos de dónde venimos, hay promociones que están en unos precios que no entendemos cómo pueden ser, salvo porque ha sido económico comprar el suelo, la construcción está muy ajustada, el promotor se ha ajustado mucho en costos y beneficios, y así sí sale el precio”. El mercado inmobiliario se recupera a costa, no le queda otra, de no tropezar en las mismas piedras.

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