Juan Corbacho, agente inmobiliario: "La ley protege más al inquilino que al dueño de la vivienda, que está vendido"

La aparición de los apartamentos turísticos y la alta demanda de los pisos de alquiler son los nuevos retos que afronta el sector inmobiliario

Juan Corbacho en la puerta de su oficina, tras la entrevista.

Ante la indefensión de los propietarios

Juan Corbacho (Jerez, 1975) es uno de los muchos agentes de la propiedad inmobiliaria al que la nueva Ley de Vivienda (mayo 2023) ha salpicado de lleno, al ser su colectivo excluido en puntos tan importantes como el alquiler de viviendas, apartado que las inmobiliarias tocan a diario. Pero la Ley no solo afecta a los agentes, también a los propietarios, que quedan en situación de desamparo, según cuenta Corbacho en esta entrevista. 

Gerente de 100x100 Casa o Icorbacho, Juan atesora experiencia desde 1996, donde ha vivido las tres últimas olas del sector inmobiliario, con sus subidas y bajadas. 

Actualmente trabaja en retomar la idea de Vinocio, una empresa dedicada a procurar alojamiento a todas aquellas personas que asistan a eventos de todo tipo: congresos de todo tipo, Vinoble o Festival de Jerez, por poner solo unos ejemplos. 

¿Cómo ha influido la irrupción masiva de apartamentos turísticos en el alquiler tradicional de viviendas?

Ha afectado bastante, sobre todo por la inseguridad jurídica que tiene ahora alquiler tradicional.  Por otro lado está la demanda de esos apartamentos turísticos, que va en auge.

¿Y este crecimiento desmesurado y un poco fuera de control, a qué se debe? Porque no estamos hablando de unos alquileres para periodos punta, sino que son demandas para todo el año.

Es cierto que la demanda es todo el año, aunque la ocupación no es como en la época de verano. Lo que sí es cierto es que hay mayor número de plazas de apartamentos turísticos que de plazas hoteleras. 

"Hay más plazas de apartamentos turísticos que hoteleras"

¿Y a los hoteles les ha influido de alguna manera?

Sí. Creo que le ha afectado bastante, pero como siguen teniendo demanda, de momento no han hecho nada, pero me imagino que esto, tarde o temprano, tendrá una regulación diferente. 

Juan Corbacho, tras la entrevista con este periódico. CANDELA NÚÑEZ
Los apartamentos turísticos, que son una novedad relativa, pero cuyo ascenso es imparable, ¿tienen todas las garantías legales o hay aún mucho que hacer para que no queden de algún modo al margen de la legalidad?

Queda mucho por hacer. La Junta de Andalucía, por ejemplo, ha facilitado la gestión para dar de alta a los alojamientos; un documento que presentas en la Junta y por el cual se te adjudica automáticamente el número de alojamiento turístico. Pero hay muchas más cosas ahí: la comunidad puede no permitirlo, puede no reunir unas características... y la Junta no hace ninguna mención sobre este asunto. En principio hablamos de viviendas individuales, no de un edificio de alojamientos turísticos. Hablamos de un particular que hace en su vivienda el apartamento y la Junta se lo permite con un trámite muy sencillo.

Y a qué se debe esta barra libre, cuando todos sabemos de la lentitud de la burocracia que no hace más que poner pegas?
La Junta ha visto toda la demanda que tenemos de turismo, y lo que han querido es fomenta las plazas para que haya más gente visitándonos. 
 
Vamos a hablar de los alquileres de siempre, de larga temporada, cuyas mensualidades, no sé si siguen subiendo o se han estancado. 

La subida sigue. El problema es que viviendas de alquiler no hay, hay déficit. La cosa es que la nueva Ley de Vivienda deja al propietario bastante desamparado. La ley protege más al inquilino que al dueño de la vivienda, que está vendido. 

Porque el propietario no puede poner el precio que estime oportuno...
La Ley de la Vivienda está topando los precios; está obligándonos a todos los agentes de la propiedad inmobiliaria incluso a que no le cobremos nuestro honorarios.
 
¿Entonces de qué va a vivir el agente?

Pues esa es la nueva ley. Indefensión jurídica para el propietario. Y a nosotros nos ha dejado fuera de todo eso. No nos consultaron a los agentes sobre cómo gestionar una ley que toca algo que nosotros tratamos diariamente, como es el alquiler de viviendas, y lo han hecho mal y está claro que tendrán que rectificar con el tiempo. 

El agente de la propiedad inmobiliaria, Juan Corbacho, en su mesa de trabajo. CANDELA NÚÑEZ
Además de todos estos detalles que comenta y que dejan al propietario con escasa proteccción, ¿qué otra cosa teme el propietario cuando alquila una vivienda?

El impago es el número uno de sus temores. Hoy por hoy, los filtros que tienen que pasar los inquilinos son tan completos como los que ponen los bancos para conceder préstamos.

"Se ha tratado de solventar el problema social con la propiedad privada"

Ahora está a pie de calle el tema de las multipropiedades inmobiliarias, y la excusa por parte de ciertos sectores de que, ante esto, la ocupación es casi un acto heróico de quienes no tienen vivienda. ¿Qué opina?

Que una persona tenga tres o cuatro viviendas depende de lo ahorrador que haya sido durante su vida, lo trabajador que ha sido durante su vida, y la inversión y el riesgo que ha corrido. Puede ser que a mí una vivienda me cueste 100, mañana 200, y al otro 50. Yo asumo el riesgo del mercado. Como hemos podido comprobar en estos veinticinco años, hemos tenido tres picos, incluidas las bajadas, donde el propietario pierde dinero.

No ve en ningún caso que se viole la propiedad privada, ¿no?

Para nada. Se ha tratado de solventar el problema social con la propiedad privada. Creo que el Estado debía dar una opción a los grandes tenedores, acogerse a un plan especial, y que dispongan de sus viviendas frente a una mejora en el IRPF u obtener algún otro beneficio. Ahora hacer uso de la propiedad privada para beneficio de la sociedad, me parece muy bien, pero sin dar nada a cambio al propietario no es equiparable. 

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