Montealegre alto es una enorme extensión de más de 1,6 millones de metros cuadrados en la zona este del municipio, entre la avenida Juan Carlos I y la barriada rural Los Albarizones, y la peligrosa carretera A-2004 que desemboca en el monasterio de La Cartuja.
Sin embargo, este cotizado suelo no consolidado que linda con el núcleo urbano no ha terminado de desarrollarse unos 30 años después de pintarse, pese a que cuenta incluso con unas 400 viviendas construidas. Los conflictos en la junta de compensación, con litigios abiertos y una maraña burocrática convertida en un laberinto, no han concluido, si bien hace cuestión de un mes se ha producido un gran salto adelante para poner al fin en carga y urbanizar en enorme extensión de suelos con clara vocación de ciudad, pero apartados del mundanal ruido de la urbe.
Años de pelea burocrática y legal
El pasado pleno de julio aprobó, con los votos a favor de PP y PSOE, la modificación puntual del PGOU de 2009 —el desarrollo de estos suelos se remonta a la planificación urbanística de 1995— para el ámbito del Suelo Urbano No Consolidado (SUNC) Montealegre Alto. El Plan Especial de Reforma Interior (PERI 12.1 Montealegre Alto), aprobado en 2008, fue anulado por el Tribunal Supremo en 2014, lo que dejó sin cobertura legal varias determinaciones urbanísticas.
En 2017, el TSJA anuló el proyecto de reparcelación y urbanización por la misma razón. Ahora, esta modificación busca suplir esas carencias para poder ejecutar el desarrollo sin necesidad de nuevo planeamiento intermedio.
Muchos parcelistas que no viven en la zona o que tienen grandes extensiones de terreno han aprovechado la nueva realidad de esta enorme bolsa de suelo para aflorar al mercado inmobiliario unas porciones de suelos muy apetitosas.
En cambio, no cuentan en sus anuncios —que pueden verse en redes sociales— los altos costes añadidos que comportará la urbanización de la zona, a la que lógicamente hay que incorporar dotaciones de todo tipo que correrán por cuenta de los propietarios.
Parcelas de más de 700 metros desde 47.000 euros
"Se venden parcelas desde 717 metros cuadrados desde 47.000 euros en Montealegre Alto, Jerez. Suelo urbano, con modificaciones del PGOU aprobadas ya en pleno", se anunciaba en un grupo de Facebook esta misma semana. En una publicación que sigue activa, el anunciante oferta: "Zona con alta proyección urbanística. Edificabilidad de hasta 250 metros cuadrados por cada 1.000 metros cuadrados. Con la nueva edificabilidad, se proyecta la construcción de 1.331 viviendas junto con la asignación de espacios para zonas verdes y equipamientos públicos. Perfecta para promotores o inversión patrimonial. Escrituras en regla".
Sin decir ninguna mentira, el vendedor omite un dato clave: el alto coste que supondrá la urbanización para quien se haga con una parcela muy por debajo del precio actual de mercado de los solares en cualquier zona del municipio, especialmente en las más demandadas. "Espero que cuando las vendan por ese precio les adviertan de las cargas de urbanización que conlleva la parcela", aseguraban a lavozdelsur.es fuentes municipales. En este sentido, es difícil cuantificar en este momento a cuánto ascenderá las cargas porque las "cuentas tendrán que rehacerse ahora tras la modificación. En todo caso, ese precio es imposible, muy barato, para que incluya el precio del solar en un entorno ya urbanizado".
La tipología de las viviendas que se prevén construir en la zona es residencial unifamiliar, aislada y pareada, mientras que el desarrollo urbanístico incorpora viales y el faseado para su conversión en trama urbana de la actual A-2004, una carretera que lleva años bajo la promesa de una transformación en avenida que no llega.