El Gobierno aprobó el pasado viernes un Real Decreto-ley que permite a los inquilinos prorrogar su contrato de alquiler dos años más, con la renta congelada salvo una actualización máxima del 2% anual, esquivando subidas que en algunos casos podrían alcanzar el 50%.
La norma, publicada en el BOE el 21 de marzo y en vigor desde el día siguiente, blinda aproximadamente un millón de contratos y a dos millones de inquilinos. Salvo sorpresa, el Gobierno no parece contar con los votos suficientes para superar su convalidación en el Congreso, que deberá producirse antes del 6 de mayo.
Sin embargo, hay una ventana de oportunidad que juristas, sindicatos de inquilinos y plataformas como la PAH consideran decisiva: las solicitudes de prórroga presentadas mientras el decreto esté vigente mantendrán su validez aunque la norma decaiga posteriormente. La clave está en actuar antes de que se celebre la votación.
Por qué conviene pedir la prórroga ahora aunque el contrato no venza pronto
La interpretación jurídica que defiende el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) es que la norma no exige que el contrato esté a punto de vencer para solicitar la prórroga, sino únicamente que su finalización se produzca antes del 31 de diciembre de 2027 y que el inquilino envíe la solicitud por escrito durante la vigencia del decreto.
La prórroga de dos años comenzará a contar desde la fecha en que termine el contrato, con independencia de cuándo se haya pedido. Dicho de otro modo: un contrato que venza el 1 de septiembre de 2027 se prorrogará hasta el 1 de septiembre de 2029 aunque la solicitud se presente en marzo o abril de 2026.
El CAES apoya esta lectura en jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en una sentencia de diciembre de 2023 avaló la plena validez de prórrogas solicitadas al amparo de decretos de emergencia anteriores —los aprobados durante la pandemia y tras el conflicto en Ucrania—, rechazando que el derecho a prorrogar quede supeditado a que el propietario haya comunicado previamente su voluntad de no renovar.
Quién puede acogerse y qué requisitos exige la norma
Pueden solicitar la prórroga todos los inquilinos con contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuya prórroga obligatoria o tácita vaya a finalizar entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Quedan excluidos los contratos por habitaciones, por temporada y los que hayan vencido antes del 22 de marzo o lo hagan después de esa fecha límite. El propietario solo podrá oponerse en dos supuestos: que haya comunicado su necesidad de recuperar la vivienda para uso propio, según el artículo 9.3 de la LAU, o que ambas partes lleguen a un acuerdo distinto o suscriban un nuevo contrato. En el resto de casos, la aceptación es obligatoria. En zonas de mercado tensionado, el artículo 10.3 de la LAU permite además una prórroga extraordinaria de hasta tres años, aplicable de forma preferente.
Cómo enviar la solicitud correctamente
La prórroga no será automática: el inquilino debe solicitarla de forma expresa y a través de un medio que permita acreditar su envío. El método más recomendado sigue siendo el burofax, aunque el correo electrónico certificado también es válido. Es imprescindible conservar toda la documentación enviada y recibida.
La solicitud debe dirigirse al domicilio que figure en el contrato a efectos de notificaciones o a la sede de la inmobiliaria si el contrato fue gestionado a través de ella. El texto debe incluir la identificación del inquilino, los datos de la vivienda y la voluntad expresa de acogerse al Real Decreto-ley 8/2026, recogiendo que la norma no exige notificación previa del propietario y que la solicitud debe ser aceptada obligatoriamente salvo excepciones legales.
Conviene tener en cuenta que la prórroga se concede por plazos anuales, con un máximo de dos años, y que la actualización de la renta durante ese periodo queda limitada al 2% anual, salvo acuerdo entre las partes que lo eleve si el propietario no es gran tenedor.
Los contratos prorrogados desde la entrada en vigor del decreto conservarán ese derecho aunque la norma no supere la convalidación parlamentaria. La única salvedad es que, si la norma cae, no podrá aplicarse a nuevos casos que no hayan solicitado formalmente la prórroga durante su vigencia. El plazo para actuar es el que reste hasta la votación en el Congreso, prevista como muy tarde el 6 de mayo.