La rentabilidad del alquiler en España mantiene una tendencia claramente ascendente y se consolida como uno de los principales termómetros de la tensión estructural del mercado inmobiliario. Los últimos datos disponibles reflejan un escenario de fuerte presión tanto para inquilinos como para propietarios, en un contexto marcado por la escasez de oferta y el encarecimiento sostenido de los precios.
Según el último informe publicado por pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler alcanzó en noviembre de 2025 el 6,98%, lo que supone un aumento de 1,08 puntos porcentuales respecto al mismo mes del año anterior, cuando se situaba en el 5,90%. En comparación con octubre de 2025, el avance fue más moderado, de siete centésimas, desde el 6,91%.
Un modelo de vivienda que roza el 7% de retorno anual
El estudio toma como referencia una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, cuyo precio medio de adquisición se situó en 217.800 euros, con un valor de 2.420 euros por metro cuadrado. Con una renta mensual media de 1.267 euros, el propietario obtuvo unos ingresos brutos anuales de 15.206 euros, lo que arroja una rentabilidad cercana al 7%, una cifra elevada en comparación con otros productos de inversión tradicionales.
El análisis territorial muestra importantes diferencias entre capitales. Tarragona lideró el ranking de ciudades más rentables en noviembre de 2025, con un 8,14%, seguida de Sevilla (7,64%), Jaén (7,42%), Ávila (7,32%) y Huesca (7,16%). Todas ellas se situaron claramente por encima de la media nacional.
Capitales más y menos rentables en el mercado del alquiler
Tras ese primer grupo, completaron la lista de capitales con mayor retorno Castellón de la Plana (7,03%), Barcelona (7,01%), Murcia (6,99%), Segovia (6,97%) y Córdoba (6,97%), reflejando que incluso grandes mercados urbanos mantienen niveles de rentabilidad elevados pese al encarecimiento de la vivienda.
En el extremo contrario se situaron Donostia-San Sebastián (3,84%), Palma (4,37%), Cádiz (4,59%), A Coruña (4,66%), Pamplona (4,67%), Salamanca (4,76%), Bilbao (4,85%), Logroño (4,88%), Málaga (4,92%) y Santander (4,93%), capitales donde los altos precios de compra reducen significativamente el rendimiento del alquiler.
Desde pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, ha advertido de que “el mercado del alquiler en España se encuentra en una situación crítica, marcada por una grave falta de oferta y una creciente incertidumbre para los propietarios, convirtiendo el acceso a una vivienda digna en uno de los principales problemas sociales del país”.