Si en las noticias se habla del “tope al alquiler” hay que entender algo muy concreto, tanto, que no sabe uno si merece la pena sumar páginas y minutos con ello. En todo caso, la cuestión ejemplifica lo confusa que está la política de los alquileres de viviendas.
Si se habla de “tope al alquiler” lo que se está designando es la actualización anual del precio al alquiler. El precio se pacta libremente al inicio y permanece mientras dura el contrato, pero es actualizable cada año según determine la ley y los pactos que se puedan adoptar. Este es el único control de rentas que existe hasta ahora.
La historia reciente de este concreto asunto es la que sigue. Al principio la LAU 1994 establecía el IPC como referencia para actualizar anualmente. Luego, la reforma de 2013 permitió el libre pacto. En 2015, por si había duda acerca del índice pactado, se introdujo el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y se estableció el tope del 2% (anexo Ley 2/2015). La reforma de 2019 sin tocar la libertad de pactos y el IGC, añadió que en todo caso (es decir, daba igual lo anterior) la actualización no podría superar el IPC. Pero como la inflación ha subido el IPC hasta el 10%, el Decreto-ley 6/2022 sobre efectos económicos de la guerra en Ucrania estableció que si el arrendador era un gran tenedor (más de 10 viviendas) la actualización no podría exceder el IGC (2%). En caso de no ser gran tenedor, se aplicaría lo pactado libremente y en su defecto, no excedería el IGC (2%). El Decreto-ley 20/2022 de efectos económicos de la guerra en Ucrania y de apoyo por el volcán de La Palma ha prorrogado esta medida hasta diciembre de 2023. Ahora, la Ley estatal de vivienda establece un 3% para 2024. Así pues, la evolución, sufrido lector, de los últimos 30 años de eso que se llama la actualización del alquiler ha sido más o menos: IPC—libertad—IGC2%—IPC—IGC2%—3%.
Muchos propietarios se podrán quejar ahora porque, ante un tope del 3% a la actualización, tendrán que buscar formas alternativas para subir el precio, como por ejemplo la resolución contractual. Pero, hay que tener en cuenta que si los propietarios están en su derecho de manifestarse, según el Informe del Observatorio de Vivienda del Ministerio los precios del alquiler suben desde 2014 (dependiendo de la zona) por lo que quien más lo padece, haya o no actualización, es el inquilino.
Es sabido que ninguna medida concreta puede solucionar el problema. Éste es demasiado amplio, principalmente vinculado a la falta de ingresos suficientes, a la ausencia de vivienda protegidas y quizás también a la mala legislación, tan farragosa y pendular, que desde hace ya mucho tiempo parece no acertar con fórmulas que satisfagan de forma razonable los intereses de las dos partes. Por ello, el asunto hay que replantearlo desde sus fundamentos, en vez de seguir instalados en el péndulo.
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