La copropiedad o condominio es la comunidad aplicada al derecho de dominio. A ella hacen implícitamente referencia los preceptos del Código Civil atinentes a la comunidad de bienes.
La copropiedad o condominio es la comunidad aplicada al derecho de dominio. A ella hacen implícitamente referencia los preceptos del Código Civil atinentes a la comunidad de bienes.
La construcción del condominio en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea, la de la propiedad dividida según cuotas ideales. En base al artículo 392 del Código Civil puede ser definida como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas.
Son características del condominio en nuestro Derecho:
- La pluralidad del sujeto.
- La unidad en el objeto.
- La atribución de cuotas , que representan, conforme a la construcción del condominio que domina hoy en la doctrina científica, la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida.
1. Contenido del condominio
Hay dos clases de derechos que corresponden a los comuneros, unos que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas: los primeros les atañen como a tales comuneros. Los segundos les corresponden como a propietarios individuales.
a) Derechos de los comuneros en relación a la cosa común
1º - Derechos relativos al uso de la cosa común
El Código Civil permite el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado, de todos los condueños. Establece el artículo 394 que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho". Por tanto el uso de cada partícipe viene condicionado por un triple límite:
- El destino de la cosa;
- El interés de la comunidad; y
- El derecho de los demás comuneros.
2º - Derechos relativos al disfrute y conservación de la cosa común
Con respecto a ellos adopta el Código el criterio de proporcionalidad con las cuotas, estableciendo como principios generales que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas", y que "se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad".
Como consecuencia de ello, tienen los condueños los dos siguientes derechos: A percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno y a obligar a los demás partícipes a los gastos de conservación de la cosa común.
3º - Derechos relativos a la administración
A los mismos se refiere el artículo 398 del Código Civil:
"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
4º - Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que puede cualquiera de los condueños entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos, y lo mismo porque respecta a la acción negatoria de servidumbre en beneficio de la cosa común.
En general, considera el Supremo como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.
5º - Derechos relativos a la alteración de la cosa común
Para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la cosa común no basta el acuerdo de la mayoría o el recurso judicial, sino que se requiere la unanimidad de todos los copropietarios. Por ello establece el artículo 397 del Código Civil que "ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos".
La doctrina dominante y la jurisprudencia consideran este precepto referido a alteraciones materiales y jurídicas, entendiendo por estas últimas los negocios de disposición, por ejemplo, vender el bien.
6º - Derechos relativos a la división de la cosa común
Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, o bien el de que, si la cosa es indivisible, se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda
b) Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento. Pero este derecho de libre disposición de la cuota, atribuido a cada uno de los condueños, tiene las siguientes limitaciones:
- Que no puede hacerse sustitución en el aprovechamiento cuando se trata de derechos personales por ejemplo, los de uso o habitación.
- Que el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños está limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad que es cuando se concreta y se hace efectivo en una parte material de la cosa el derecho de cada partícipe.
- Que no puede imponerse servidumbre sobre un fundo indiviso sin consentimiento de todos los copropietarios, si bien la concesión hecha por uno de ellos separadamente a los otros obliga al concedente y sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido.
- Que en caso de enajenarse a un extraño la parte de un condueño, pueden los demás ejercitar el derecho de retracto.
a) Causas de extinción
Son las siguientes:
- Pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por renuncia de todos los comuneros, por prescripción y por extinción de la cosa objeto de la comunidad.
- Consolidación o reunión de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partícipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de derecho de retracto.
- División de la cosa común.
b) División de la cosa común
Según el artículo 406 del Código Civil serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
1º - Cuándo puede exigirse
Como hemos visto, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Este último derecho es imprescriptible y se considera irrenunciable por ser de orden público. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos.
Establece el artículo 404 del Código Civil que cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
2º - Modos de efectuarse la división
Existen tres distintas formas que pueden adoptar los partícipes para hacer la partición de la cosa común.
Establece el artículo 402 que la ejecución de la división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
En el caso de que se haga por los interesados para que la división produzca todos los efectos legales será necesario, si se trata de bienes inmuebles, elevar el convenio a escritura pública.
La división también puede practicarse judicialmente, mediante el ejercicio de la actio communi dividundo.
3º - Efectos de la división de la cosa común
- Efectos en relación a las personas de los condueños.
- Convertir la cuota ideal y abstracta de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la cosa o el derecho. La copropiedad, por el hecho de la división, queda transformada en propiedad individual.
- Entenderse, por ministerio de la Ley, que cada uno de los partícipes en la cosa común ha poseído exclusivamente durante la indivisión la parte que al disolverse le correspondiere.
- Imponer materialmente a los condueños la obligación de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, salvo estipulación en contrario.
- Otorgar derecho a los comuneros para reclamar de los otros copartícipes los pagos que hubieren hecho por cuenta de la comunidad, y asimismo para que se les rinda cuenta de la administración y se les entreguen las rentas o frutos percibidos.
• Efectos en relación a los bienes o derechos de la comunidad
A pesar de la partición, subsisten de modo indivisible las servidumbres afectas al inmueble y las hipotecas constituidas sobre el mismo.
• Efectos de la división respecto a terceros
Por terceros, con relación al acto de partición, ha de entenderse quienes no han tenido intervención en ella, y, por lo tanto, no son los partícipes ni sus representantes o cesionarios.
Los terceros, séanlo en virtud de un derecho real, o por virtud de una obligación personal, tienen los siguientes derechos:
- Impugnar la división ya consumada, aunque sólo en el caso de mediar fraude o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. El artículo 403 establece que los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
- No ser perjudicado por la división. En concreto, dispone el artículo 405, que la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
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