Invertir en una vivienda en Andalucía es una de las mejores inversiones que una persona puede realizar. El mercado actual ofrece una gran rentabilidad y precios estabilizados, mientras que la Junta de Andalucía ofrece un aval para las hipotecas. Justamente por ello, resulta fundamental calcular las cuotas de la hipoteca para determinar nuestra capacidad financiera.
Cuál es la situación del mercado inmobiliario de la vivienda: datos de mercado y proyecciones
La situación económica de España es compleja: 2022 fue un año de inestabilidad e inflación en el que, sin embargo, la mayoría de las operaciones de índole inmobiliario tuvieron un buen rendimiento. Los últimos datos del sector ofrecen un panorama menos alentador para el mercado de la vivienda, ya que la inflación y las subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo afectan directamente a la hipoteca a tipo variable.
En este sentido, se ha reducido la demanda y el interés por las propiedades nuevas, lo que se traduce en una caída en el volumen de operaciones de compraventa. Esto, a su vez, afecta al precio de los activos en el mercado. No obstante, los precios no han caído ni tampoco se espera que lo hagan, simplemente han dejado de crecer al ritmo percibido durante el año pasado.
Según los datos de los últimos estudios, de las alrededor de 640 000 operaciones de compraventa registradas durante 2022 (13 puntos por encima del valor del año anterior), se estima una reducción considerable para 2023, alrededor de unas 580 000 operaciones. Si bien esta cifra no es despreciable, sí representa una interrupción en la tendencia alcista del mercado, la cual se ubicaba en un aumento de casi nueve puntos interanuales.
En cuanto al tipo de operaciones, las transacciones de compraventa de la vivienda nueva rondaban un aumento trimestral de alrededor de 2,6 % frente a las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano, apenas por debajo con un 2,4 % de aumento sobre la media (datos a nivel nacional). Sin embargo, para 2023, los especialistas advierten que esta relación se revertirá y la vivienda de segunda mano saldrá adelante.
La vivienda nueva y la vivienda usada: ¿cómo se comportarán los precios en 2023?
Si bien el mercado se contrae y la demanda supera ampliamente la oferta de bienes inmuebles destinados a la vivienda, la oferta de propiedades a estrenar se ha ajustado un 2,8 % de manera interanual. De manera inversa, la oferta de la vivienda usada ha percibido un crecimiento interanual de 11,7 %.
Frente a ello, y por primera vez desde mediados de 2019, el precio de la vivienda de segunda mano ha presentado un aumento a nivel nacional de alrededor de siete puntos interanuales, ubicándose en 2000 € por metro cuadrado. En lo que respecta a Andalucía, tanto el precio de la vivienda usada como la nueva alcanzó un aumento de 7,5 % para finales de 2022.
Este aumento se encuentra por debajo de la media a nivel nacional (alrededor del 8,8 %). Dicha situación puede atribuirse al arrastre que provoca el aumento en el precio de la vivienda de segunda mano sobre el precio de la vivienda nueva. De hecho, las operaciones de compraventa de este último tipo de vivienda acumulan seis meses consecutivos de retroceso en relación con periodos anteriores.
¿Invertir en Andalucía es rentable?
Si bien los servicios financieros del mercado hipotecario reducen su rendimiento y se vuelven menos accesibles, la solicitud de una hipoteca para invertir en una vivienda resulta rentable. Esto es especialmente cierto en caso de la rentabilidad de una propiedad destinada a su alquiler. En Málaga, por ejemplo, la rentabilidad del capital se ubica en los seis puntos sobre la inversión.
En términos financieros, una rentabilidad en estos valores supone un gran rendimiento sobre la inversión, por lo que cualquier operación inmobiliaria de este tipo garantiza una recuperación a corto plazo del capital invertido.
Los datos de distintos especialistas del sector coinciden en que la rentabilidad del alquiler en función del capital necesario para costear la operación de compra resulta positiva en la gran mayoría de los casos, tanto para las propiedades nuevas como para las propiedades de segunda mano. La hipoteca, con su coste financiero, puede amortizarse durante los primeros dos o tres años de usufructo de la propiedad.
Por supuesto, en la mayoría de los casos, la disponibilidad del capital es justamente el problema. Por eso, resulta fundamental solicitar una hipoteca para poder costear el valor de la inversión y obtener dicha rentabilidad. Por lo tanto, es necesario disponer de servicios financieros e hipotecarios que resulten eficaces en un contexto inflacionario con tipos de interés elevados.
La Junta de Andalucía aprueba programa de avales para hipotecas
Frente a la incertidumbre económica y la falta de servicios financieros e hipotecarios accesibles para los jóvenes, la Junta de Andalucía ha aprobado un programa de avales para hipotecas. Dicho programa tiene como objetivo garantizar que jóvenes menores de 35 años (hasta 40 años en ciertos casos) obtengan un mayor acceso a hipotecas, mediante la emisión de avales correspondientes al 15 % del valor total de la propiedad.
Dicho aval se origina a partir de los requisitos habituales del sector hipotecario, puesto que la mayoría de las hipotecas del mercado solo cubren el 80 % del valor de la propiedad a comprar, por lo tanto, la persona debe disponer del 20 % restante. Con el programa de avales de la Comunidad de Andalucía, los jóvenes solo deberán disponer del 5 % del valor total de la propiedad.
Por supuesto, la persona deberá cumplir con una serie de requisitos y condiciones asociadas a este beneficio. Sin embargo, al estar orientada a jóvenes menores de 35 años, dichos requisitos y condiciones se ajustan al perfil financiero de una persona en situación laboral activa. Esta deberá demostrar solvencia, destinar el inmueble al uso particular propio y no disponer de alguna otra propiedad a su nombre, entre otras cosas.
Por lo demás, se trata de un programa que ofrece asistencia a aquellas personas jóvenes que, por un motivo u otro, no disponen de capacidad financiera suficiente para acceder a una hipoteca para la compra de una vivienda nueva o usada. Esto, frente a un escenario inflacionario de tipos de interés altos y caída en el precio de las propiedades, representa una gran oportunidad para invertir en una vivienda en Andalucía.
Comentarios