La segunda mesa del II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es (Retos y desafíos del mercado de la vivienda) ha girado alrededor de una de las cuestiones que más debate genera actualmente en la provincia de Cádiz: cómo atraer inversión y seguir aprovechando el tirón del mercado inmobiliario sin que ese crecimiento termine expulsando a los gaditanos. Bajo el título Inversión exterior sin perder vecinos, en esta mesa representantes de la promoción inmobiliaria, la construcción y el sector comercial han coincidido: el principal problema es la falta de vivienda disponible.

Lejos de plantear un enfrentamiento entre primera y segunda residencia, los participantes han defendido que ambos mercados pueden convivir siempre que exista una oferta suficiente. El verdadero desafío, han insistido, pasa por incrementar el parque residencial, agilizar los procesos administrativos y crear las condiciones necesarias para que se promuevan viviendas accesibles para quienes hoy quedan fuera del mercado.

La presidenta de GICA (Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz), Pepa Gavilán; el cofundador de Alsan Homes, Alberto Villagrán; el secretario general de FAEC (Federación Provincial de Agrupaciones Empresarios de la Construcción de Cádiz, Jorge Fernández-Portillo; y la consejera delegada de Nunadrola, Elena Fernández, han dibujado un escenario complejo en el que confluyen altos costes de construcción, escasez de suelo, lentitud burocrática y dificultades económicas de una generación que, pese a tener empleo, encuentra cada vez más obstáculos para emanciparse.

Rehabilitar cuesta más y limita el tipo de vivienda

La primera reflexión ha puesto el foco en la rehabilitación urbana. Elena Fernández ha explicado que construir una vivienda ya supone un coste elevado, pero hacerlo sobre edificios existentes multiplica las dificultades técnicas y administrativas. "La rehabilitación incorpora capas de complejidad que hacen que el producto final termine dirigiéndose a rentas más altas", ha señalado, defendiendo que el objetivo de las administraciones debería ser favorecer una mayor diversidad de oferta.

A su juicio, el problema no radica en que existan viviendas destinadas a segunda residencia, sino en que faltan muchas más viviendas para uso habitual. Por ello, ha considerado imprescindible reforzar la colaboración público-privada para incrementar la producción residencial y ampliar las posibilidades del mercado.

Segunda residencia y turismo: una realidad histórica en la provincia

Uno de los momentos centrales del debate ha llegado al analizar el peso de la segunda residencia y del comprador externo en la provincia de Cádiz. Frente a quienes consideran que este fenómeno explica la escalada de precios, los ponentes han rechazado esa simplificación.

Pepa Gavilán ha recordado que la actividad turística forma parte de la identidad económica gaditana desde hace décadas. Ha evocado cómo muchas familias de municipios costeros alquilaban sus propias viviendas durante el verano mucho antes del actual debate sobre el mercado inmobiliario.

"No podemos demonizar a quien viene de fuera a comprar una vivienda en Cádiz", ha defendido, insistiendo en que el turismo constituye una fuente de riqueza imprescindible para miles de familias. En la misma línea, Alberto Villagrán ha advertido de que responsabilizar a los compradores nacionales o internacionales supone buscar culpables equivocados. "Vivimos del turismo. Si destruimos uno de los motores económicos de la provincia porque no somos capaces de construir más viviendas, estaremos atacando el problema desde el lugar equivocado", afirma.

El problema: faltan viviendas

Esa idea ha vertebrado buena parte de la mesa. Jorge Fernández-Portillo ha resumido la situación con una frase que ha concentrado el consenso existente entre los participantes: "No hay exceso de segunda residencia; lo que existe es una enorme escasez de primera residencia". El representante de FAEC ha recordado además que la frontera entre primera y segunda vivienda se ha ido difuminando desde la pandemia, con nuevas formas de teletrabajo y movilidad residencial.

También ha destacado el impacto económico que tiene la construcción sobre el conjunto de la actividad productiva, subrayando que cada euro invertido en el sector genera un efecto multiplicador muy superior sobre la economía. Por ello, ha defendido que resolver el problema de la vivienda no solo responde a una necesidad social, sino que constituye una herramienta para impulsar el crecimiento económico y el empleo.

Jóvenes con trabajo que no pueden acceder al mercado

Si hay un asunto que ha preocupado especialmente a todos los participantes, ha sido la situación de los jóvenes. Alberto Villagrán ha sostenido que la dificultad para comprar una vivienda no deriva exclusivamente de su precio, sino de la pérdida de capacidad adquisitiva de quienes intentan acceder al mercado por primera vez: "La vivienda cuesta lo que cuesta porque los costes del suelo, la construcción o las licencias tienen un límite muy difícil de reducir. El problema es que los salarios no permiten acceder a ella".

Por ello, Villagrán ha reclamado que las administraciones concentren sus esfuerzos en facilitar la entrada económica necesaria para adquirir una vivienda, uno de los principales obstáculos para quienes carecen de apoyo familiar. Ha asegurado además que muchos jóvenes rechazan adquirir viviendas protegidas por las limitaciones que implican y prefieren acceder a vivienda libre si cuentan con ayudas suficientes para afrontar la compra.

Los datos desmontan algunos tópicos

Pepa Gavilán ha aportado cifras elaboradas por su asociación para contextualizar el debate. Según esos datos, el 68% de las compraventas que se realizan en la provincia se destinan a vivienda habitual, mientras que el 22% corresponde a segunda residencia y únicamente un 10% responde a inversión pura. También ha detallado que el 64% de los compradores proceden de la propia provincia, un 30% son nacionales y solo un 6% son extranjeros.

Unos porcentajes que, a su juicio, demuestran que el comprador internacional tiene un peso muy inferior al que habitualmente se le atribuye en el debate público. Además, ha explicado que muchas viviendas inicialmente consideradas segundas residencias terminan convirtiéndose en primeras viviendas cuando sus propietarios se jubilan o cambian definitivamente su lugar de residencia.

Un mercado condicionado por los costes

Otro de los mensajes repetidos durante la mesa ha sido la necesidad de distinguir entre los diferentes perfiles de promotores inmobiliarios. Fernández-Portillo ha lamentado que se presente al promotor como un único actor cuando existen empresas especializadas en productos muy distintos. Ha explicado que las viviendas asequibles que hoy faltan no se desarrollan porque el contexto económico y administrativo dificulta su rentabilidad, lo que termina desviando la inversión hacia otros segmentos del mercado.

"No se puede reprochar a quien desarrolla un determinado producto que no construya otro para el que no existen condiciones económicas viables", ha resumido.

También ha advertido de que muchos fondos institucionales sí estarían dispuestos a invertir en vivienda asequible con rentabilidades moderadas si existieran marcos jurídicos estables y procedimientos administrativos más ágiles.

La inseguridad jurídica también reduce la oferta de alquiler

El mercado del alquiler ha ocupado otro de los bloques destacados del encuentro. Gavilán ha sostenido que numerosos pequeños propietarios han optado por retirar sus viviendas del alquiler residencial por la inseguridad jurídica que perciben. Además, ha criticado que determinadas normas hayan generado un desequilibrio entre la protección del inquilino y la seguridad del propietario, provocando que muchas viviendas permanezcan fuera del mercado.

"La propiedad privada es sagrada y quien tiene una vivienda debe poder decidir libremente cómo gestionarla", ha manifestado la presidenta de GICA. Alberto Villagrán, por su parte, ha coincidido en ese análisis y ha asegurado que muchos propietarios han abandonado el alquiler tradicional ante el temor a conflictos futuros, reduciendo todavía más una oferta ya insuficiente.

Para el secretario general de FAEC, el funcionamiento del mercado responde a una lógica sencilla: si ciudades especialmente tensionadas incorporaran de forma inmediata cientos de nuevas viviendas en alquiler o venta, los precios tenderían a moderarse automáticamente. Aunque ha lamentado que aumentar la oferta requiere tiempo, ha insistido en que esa sigue siendo la única solución estructural al problema.

Durante su intervención también ha puesto como ejemplo el modelo austríaco de vivienda social, donde promociones libres, protegidas y cooperativas conviven dentro de un mismo entorno urbano gracias a una planificación sostenida durante décadas. Ese modelo, ha explicado, demuestra que el equilibrio solo puede alcanzarse mediante políticas públicas continuadas y una fuerte colaboración con el sector privado.

Mantener la identidad de la provincia

En el tramo final del debate, los participantes han defendido que atraer inversión no puede significar convertir la provincia en una copia de otros destinos turísticos. Han apostado por un crecimiento sostenible que preserve la identidad de ciudades como Cádiz o Jerez y aproveche precisamente aquello que las hace diferentes.

Villagrán reclama una visión provincial conjunta, capaz de promocionar el conjunto del territorio aprovechando la diversidad entre costa e interior, gastronomía, patrimonio y calidad de vida. También ha señalado que reducir las trabas burocráticas, mejorar infraestructuras y agilizar suministros resulta imprescindible para seguir captando inversión.

Un problema que requiere un pacto a largo plazo

Como conclusión, los ponentes han coincidido en que el problema de la vivienda no encontrará soluciones inmediatas. Jorge Fernández-Portillo ha defendido la necesidad de un gran pacto institucional que incremente la inversión pública en vivienda asequible y coordine actuaciones entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. Ha reclamado además una profunda modernización administrativa que permita acelerar licencias y desarrollos urbanísticos, convencido de que esa será una de las grandes transformaciones del sector en los próximos años.

Pepa Gavilán ha cerrado el debate apelando al equilibrio. Ha pedido mayor seguridad jurídica para que los propietarios particulares puedan contribuir a aumentar la oferta de vivienda, aunque ha recordado que la responsabilidad última de resolver un problema social de esta magnitud corresponde a las administraciones públicas.

Una reflexión compartida por el conjunto de la mesa: sin más oferta, sin planificación y sin una estrategia sostenida en el tiempo, la inversión seguirá llegando a la provincia, pero el acceso a la vivienda continuará alejándose de buena parte de quienes quieren construir en ella su proyecto de vida.