En Cádiz hay algo que no ha cambiado en décadas: encontrar una vivienda nunca ha sido sencillo. Lo dice Marian Calvo, gerente de Puerta Tierra, con 38 años de experiencia en el sector y una inmobiliaria que acaba de cumplir 27 años. "La vivienda en Cádiz siempre ha sido cara. Yo nunca he escuchado, qué barata está la vivienda en Cádiz", resume. Lo que sí ha cambiado, explica, es quién mira ahora hacia la ciudad y por qué.

La capital gaditana ha ganado visibilidad fuera de sus límites. El clima, las dimensiones de la ciudad, la posibilidad de desplazarse andando o en transporte urbano y el atractivo de vivir junto al mar han convertido Cádiz en una opción para personas procedentes de grandes ciudades que buscan instalarse, incluso pensando en su jubilación. Esa demanda exterior convive con otra mucho más cercana: la de los propios gaditanos que quieren comprar una vivienda en su ciudad.

El problema aparece cuando ambas búsquedas se encuentran con una oferta limitada. Cádiz no puede crecer como otras ciudades porque el suelo disponible es escaso, y los profesionales de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA) coinciden en que esa tensión está teniendo una consecuencia evidente: los precios. A ello se suma una dificultad especialmente complicada para quienes intentan acceder por primera vez a una vivienda, sobre todo los jóvenes.

Una ciudad que atrae, pero tiene poco margen para crecer

Jordi Ávila, gerente de Agadir en Cádiz, lo resume con la lógica más básica del mercado: "Hay muchísima demanda, hay muchísima gente que quiere venir a Cádiz, pero hay muy poca oferta". Playa, clima, gastronomía y calidad de vida aparecen entre los motivos que atraen a quienes buscan vivienda. Cuando las solicitudes crecen y las casas disponibles no lo hacen al mismo ritmo, los precios terminan acusándolo.

Pero la situación tiene una particularidad física que en Cádiz resulta difícil esquivar. "No podemos quitarle tierra al agua porque no podemos crecer mucho más", apunta Ávila. Quien llega a una inmobiliaria buscando casa en la capital suele conocer ya esa limitación y asume que encontrará viviendas con pocos metros, muchas veces con buenas ubicaciones y precios elevados.

Álvaro Pedreño, gerente de Hispania Servicios Inmobiliarios y profesional vinculado a GICA desde hace más de una década, añade otro elemento: la escasez de vivienda pública, tanto en venta como en alquiler. El mercado gaditano se apoya fundamentalmente en viviendas particulares de segunda mano y en las promociones que pueden desarrollarse sobre el poco suelo disponible. Hay proyectos en zonas como la Zona Franca y Navalips orientados a incrementar la oferta, pero el desequilibrio entre quienes buscan y lo que hay disponible sigue siendo el punto de partida.

El comprador joven se encuentra con una barrera antes de empezar

En las oficinas inmobiliarias, la primera dificultad no siempre consiste en encontrar una vivienda que guste. A veces consiste en poder pagarla. Pedreño explica que una operación tiene varias fases: localizar un inmueble que encaje, comprobar su estado y características y, después, conseguir una financiación que permita asumir la compra.

Ahí aparece uno de los principales obstáculos para los jóvenes: la capacidad de ahorro necesaria para afrontar la parte de la operación que no cubre una hipoteca. El gerente de Hispania recuerda que existen instrumentos como los Avales ICO que pueden facilitar el acceso a una financiación elevada, pero advierte de que no basta con haber oído hablar de ellos. "Hay clientes que creen que se pueden acoger y, por algunos requisitos que no cumplen, no pueden; o al revés, creen que no pueden y sí que realmente pueden cumplir los requisitos", explica.

También señala una contradicción que los profesionales trasladan a las administraciones. Los avales estatales para menores de 35 años y los de la Junta de Andalucía contemplan determinados límites de edad y precio. En el caso que expone Pedreño, el límite de 250.000 euros deja fuera a compradores cuando precisamente buscan en un mercado como el gaditano, donde encontrar una vivienda dentro de esa cantidad puede resultar complicado. Algo parecido ocurre, señala, con determinadas bonificaciones fiscales vinculadas a ese mismo umbral.

Desde GICA aseguran que parte de su trabajo consiste precisamente en trasladar estas dificultades a ayuntamientos y Junta de Andalucía. La asociación mantiene reuniones con las administraciones para plantear los problemas que encuentran sus clientes, especialmente quienes buscan su primera vivienda.

La vivienda gaditana no se explica solo con turistas

Calvo Lizano introduce un matiz importante en el debate sobre la presión inmobiliaria de Cádiz. A su juicio, no se puede atribuir automáticamente al turismo la subida de precios. El perfil que ella encuentra en su oficina no es el de alguien que busca una segunda residencia para pasar unos días, sino el de personas que quieren vivir en Cádiz.

En Puerta Tierra, situada en una zona de perfil medio-alto, atiende a familias gaditanas y a profesionales, empresarios o funcionarios, generalmente de más de 40 años. También llegan personas que viven en Madrid, Sevilla u otras grandes ciudades y quieren trasladarse a una ciudad que perciben como más manejable y tranquila. "No le podemos echar la culpa al turista. El turista no compra vivienda en Cádiz, sino gente que quiere venir a vivir aquí", afirma.

La propia gerente calcula, sin haber realizado una estadística formal, que entre un 50% y un 60% de sus clientes compradores podrían ser gaditanos. La edad vuelve a ser el denominador común. El comprador de 18, 20 o veintipocos años apenas aparece en su oficina. "Ese cliente en Cádiz, como en toda España, lo tiene difícil", reconoce.

La experiencia de Mario López, gerente de Inmobilia y profesional del sector desde hace más de 25 años en dos etapas, confirma que el mercado ha atravesado ciclos muy diferentes, incluida la crisis de 2009 y 2010. Sin embargo, hay una constante que permanece: la demanda. "Tenemos la suerte de vivir en una ciudad, en una provincia con mucha demanda de mercado", señala. Ahora, el problema es que la oferta ni siquiera alcanza para satisfacerla.

Una red de cien inmobiliarias para una misma operación

En este escenario, GICA intenta que la relación entre comprador, vendedor e inmobiliaria tenga unas reglas más claras. La asociación nació en 2012 y actualmente agrupa a un centenar de inmobiliarias de la provincia de Cádiz. En la capital son ocho las agencias integradas, entre ellas las de los profesionales entrevistados para este reportaje.

Begoña Gómez Roldós, tesorera de GICA, explica una de las principales herramientas de la asociación: la exclusiva compartida. Un propietario puede encargar la venta de su vivienda a una inmobiliaria de GICA y hacer que esa propiedad se difunda entre las 100 agencias asociadas, manteniendo un único interlocutor. "Tu vivienda va a estar en las 100 inmobiliarias", resume.

Para el comprador, el mecanismo funciona en sentido contrario. En lugar de recorrer decenas de oficinas o consultar numerosos portales, puede acceder desde una agencia de GICA a una cartera compartida. El agente que lleva la operación continúa siendo el responsable de filtrar las visitas y coordinar el proceso con el resto de compañeros.

Pedreño sostiene que esa colaboración fue precisamente una de las razones por las que Hispania decidió incorporarse a la asociación. "Pensamos que para nuestros clientes iba a ser una ventaja", explica. A la posibilidad de ampliar la exposición de una vivienda añade la formación continua de los equipos, una cuestión que aparece repetidamente en las conversaciones con los profesionales.

El otro debate: quién puede ejercer de agente inmobiliario

La formación adquiere especial importancia porque el sector inmobiliario andaluz continúa sin un registro obligatorio de agentes, una cuestión que GICA reclama desde hace años. Calvo Lizano considera que el problema no debería definirse como una simple intromisión profesional, sino como una falta de regulación. "Tú puedes ser un frutero y dedicarte a vender viviendas. Eso es una barbaridad", sostiene.

Begoña Gómez explica que la asociación intenta autorregularse mientras reclama a la Junta de Andalucía un registro de agentes inmobiliarios. También trabaja, según señala, en la creación de una formación profesional específica para el sector y mantiene la formación continua de sus asociados como una de sus líneas de trabajo.

Mario López lo traduce desde la perspectiva del cliente. Para él, una asociación profesional aporta un nivel de rigor que durante años no siempre estuvo presente en el sector. Recuerda una época en la que la figura del corredor podía reducirse a una mera intermediación basada en contactos. "Yo lo traduciría como transparencia", afirma. La profesionalización, en su opinión, debe servir para que comprador y vendedor conozcan quién les asesora y con qué preparación lo hace.

Las garantías empiezan antes de firmar

Inmaculada Velázquez, gerente de Inmobiliaria Belamar y con 28 años de trayectoria, también llegó a GICA buscando una forma de prestigiar la profesión. Había participado anteriormente en otros intentos de asociacionismo, pero considera que la asociación provincial supuso un proyecto de unión más amplio. Una de las claves, señala, es el código deontológico que deben cumplir sus integrantes.

Entre esas obligaciones figuran el seguro de responsabilidad civil y el seguro de caución, que protege las cantidades entregadas a cuenta por los clientes en las operaciones. "El cliente si realmente compara las garantías que se le ofrecen se da cuenta", explica. En su experiencia, hay una palabra que se repite cuando los compradores hablan del servicio recibido: "garantías".

Ese concepto también afecta a la manera de afrontar una compraventa. Velázquez recomienda a los vendedores comprobar que la inmobiliaria que contratan cumple los requisitos legales y ofrece cobertura suficiente. Vender una vivienda, recuerda, supone poner en manos de un tercero uno de los bienes económicos más importantes de una familia. Para el comprador, el consejo es parecido: asesorarse antes de lanzarse a visitar o reservar una vivienda.

En las oficinas de GICA saben que una casa no empieza a comprarse cuando aparece una fotografía atractiva en un portal. Empieza antes, cuando se comprueba cuánto puede pagar una familia, qué financiación puede conseguir y qué condiciones tendrá la operación. En una ciudad donde el suelo escasea y la demanda aprieta, esa diferencia puede ser determinante. Y también explica por qué, para estos profesionales, la discusión sobre la vivienda en Cádiz pasa ya por dos cuestiones inseparables: conseguir que haya más casas y asegurarse de que quien intermedia en ellas esté preparado para hacerlo.