Opinión

Las titulaciones hipotecarias

El contexto en el que surgen las titulizaciones se produce dentro un período de irresponsabilidad financiera a la hora de ofrecer préstamos hipotecarios en la época de la denominada burbuja inmobiliaria

El contexto en el que surgen las titulizaciones se produce dentro un período de irresponsabilidad financiera a la hora de ofrecer préstamos hipotecarios en la época de la denominada burbuja inmobiliaria. Así, muchas entidades de crédito ofrecieron préstamos hipotecarios con un alto índice de riesgo y este sistema de titulizaciones era la forma elegida para evitar estos riesgos.

Así, se transfieren a terceros mediante un vehículo de inversión que son los Fondos de Titulización. 

¿Qué tipos de Fondos de Titulización hay?

Fundamentalmente dos tipos:

El primer sistema son las Participaciones Hipotecarias que se ceden a un Fondo de Titulización Hipotecaria. La Entidad de Crédito de origen de los préstamos transfiere el riesgo de crédito de sus préstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias generalmente a un Fondo de Titulización Hipotecaria. Para ello emite las Participaciones Hipotecarias y en este caso la Entidad de Crédito sigue siendo el titular del préstamo y de la garantía hipotecaria. Únicamente pueden ser objeto de PH los préstamos hipotecarios concedidos para primera vivienda con unos ciertos ratios de solvencia y con aseguramiento de la vivienda. Se puede decir que son préstamos teóricamente de primera calidad con baja morosidad.

El segundo sistema es que la Entidad de Crédito de origen de los préstamos transfiere totalmente una serie de préstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias a un Fondo de Titulización de Activos. Es una figura muy parecida a la anterior pero en este caso no hay una participación en el préstamo sino que hay una total transferencia del préstamo al fondo. En estos casos sí que hay opacidad dado que no hay publicidad en el registro de la propiedad, desde el año 2007 (a raíz de un cambio normativo en la legislación hipotecaria) las cláusulas hipotecarias firmadas en España prevén expresamente que la Entidad de Crédito no necesita comunicar al cliente la cesión del crédito y las escrituras de constitución de los FTH y FTA están registradas en los registros especiales de la CNMV pero no están disponibles públicamente en la página web faltando cierta transparencia también en este aspecto.

¿Dónde está el problema en los juzgados?

En que en los procedimientos ejecutivos (desahucios), en el segundo de los tipos de titulizaciones (con cesión global del crédito a otra entidad) se han presentado las entidades financieras en ciertos casos a cobrar hipotecas cuya titularidad han vendido a un tercero. Por tanto, estos procedimientos podrían ser nulos por carecer de legitimación activa los bancos para cobrar hipotecas cuya titularidad no les corresponde. No son los acreedores que pueden cobrar la deuda ni pueden ejecutar las garantías hipotecarias.

¿Por qué no van a procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria los Fondos de Titulización en lugar de los bancos si son los titulares de los préstamos?

Por un motivo de complicaciones jurídicas en cuanto a capacidad de obrar por parte de los fondos de titulización que hasta hace poco no tenían personalidad jurídica y carecían de capacidad de obrar.

Por tanto, el ofrecer una mayor publicidad en cuanto a las titulizaciones hipotecarias es importante para afectados en ejecuciones hipotecarias porque básicamente sería anulable cualquier procedimiento judicial en el que se pueda demostrar que una entidad de crédito ha ejecutado una garantía hipotecaria presentándose como titular del préstamo sin serlo porque lo ha transferido a uno de estos fondos.

¿Qué se tiene que cambiar en la legislación vigente?

El control debe venir por normativa estatal y una modificación del papel de control y transparencia de la CNMV y el Banco de España donde sí debe existir esa información de manera accesible cosa que hasta ahora no sucede.

No sólo sería importante regular a nivel estatal ese deber de información y transparencia sino que habría que tratar los sistemas de control de estos Fondos de Titulizaciones que, cómo decía anteriormente, han teñido complicaciones de encaje jurídico que habría que mirar y regular.

A nivel andaluz sí podría instarse a una modificación de la Ley de Información en la Contratación Hipotecaria aprobada por el Parlamento de Andalucía recientemente y que estaba pensada más en el antes de la firma de la hipoteca pero no el el devenir que ésta puede tener en el tiempo como sucede con este caso de las titulizaciones hipotecarias. Así, ese deber de información se debería extender a toda la vida del préstamo hipotecario en el caso de existir cambios sustanciales como lo es el objeto de esta norma que se somete a debate.

En definitiva, con las hipotecas es un no acabar y es posible que a quién le deba usted su préstamo no sea con quien contrató. No se preocupe por preguntarle al banco. Como sucede en todos estos casos nunca nos van a decir la verdad.

Etiquetas

Más artículos en esta categoría:

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *