Jerez

Diez años del último PGOU de Jerez, entre la burbuja inmobiliaria y la recesión económica

Sebastián Olmedo, Benito García Morán y Antonio Figueroa, tres expertos desde diferentes ópticas del urbanismo, conversan con lavozdelsur.es sobre el Plan General de Ordenación Urbanística de la ciudad, que abría la posibilidad de construir más de 30.000 viviendas en una década. "Hoy no seríamos capaces de decir que las ciudades crecen hasta el infinito", reflexionan

Echar la vista atrás para recordar lo que hemos cambiado, analizar el presente para ver cómo seguimos y avistar un poco del futuro para pronosticar hacia dónde vamos. La concepción contemporánea de las ciudades y su proyección urbanística en España pasan por los PGOU, documentos en los que se proyecta lo que quiere ser una ciudad de mayor -por muy vieja que sea- jugando un poco con el tiempo. Así lo sabe de primera mano Benito García Morán, arquitecto y director de Urbanismo del Ayuntamiento de Jerez, uno de los invitados por lavozdelsur.es para conversar diez años después sobre el último Plan General de Ordenación Urbana, aprobado en 2009. “Está enmarcado dentro de una época”, dice como primera toma de contacto.

A su lado, el abogado Sebastián Olmedo, miembro del equipo de redactores de Manuel Ángel González Fustegueras, y Antonio Figueroa, geógrafo, consultor ambiental y activista, le acompañan en lo alto de un edificio de viviendas del centro histórico de la ciudad, desde donde se divisa todo el intramuros jerezano, un lugar donde hoy viven poco más de 4.000 personas. “Esto iba a ser un hotel, cuando lo de la Expo del 92, pero al final la sociedad quebró”, explica uno de ellos en una promoción de vivienda de protección oficial (VPO) que difícilmente podría repetirse en el día de hoy.

“No es que no sólo no haya VPO sino que el coste de construir hoy una vivienda es prácticamente el mismo que el de venderla, ¿cómo te van a salir los números?”, se pregunta Benito durante el encuentro, haciendo una retrospectiva del urbanismo en Jerez desde los años 80. El primer PGOU el de 1984, vino a sentar las bases del gran crecimiento de la ciudad tan sólo unos años después de la llegada al poder del primer ayuntamiento democrático.

Pero, para los más torpes, entre tecnicismos y referencias habituales en los medios de comunicación ¿qué es un Plan General además de un plano coloreado? “Es la idea que tiene una ciudad de cómo va a ser en un futuro y decidir cuáles son los suelos dónde va a crecer, qué suelos necesitan una renovación o cuál es su medio físico”, explica Sebastián Olmedo. Un estudio, en el que supeditado a la legislación supramunicipal, un municipio establece sus próximos objetivos y sus punto de interés.

Los invitados por lavozdelsur.es conversando. Al fondo, el centro histórico de Jerez. FOTO: MANU GARCÍA.

Jerez, cuyo planeamiento urbanístico es objeto habitual de crítica entre los mentideros políticos, asociativos y sociales, tuvo tras el PGOU de 1984, el de 1995 y el de 2009, aún vigente, elaborado años atrás en plena efervescencia de la burbuja inmobiliaria y a las puertas del colapso económico. Mientras que en el de 1984 todo estaba casi por hacer, en el de 1995 el levantamiento de las vías del tren y la Ronda Este supusieron un antes y un después en el planeamiento de la ciudad.

Entre el primero y el segundo, algo más de 10.000 viviendas construidas; entre el segundo y el último, el auténtico boom. Sólo en el año 2004, Jerez creó 4.148 viviendas nuevas, una tendencia por encima de los 2.000 que se vivió a finales de los 90 y entre 2003 y 2006. En 2009, año de la aprobación del PGOU, la cifra cayó hasta las 863 viviendas; en 2013 sólo se construyeron 20. Sin embargo, este último Plan General contempló la creación de más de 30.000 viviendas y un crecimiento poblacional de la ciudad hasta los 250.000 habitantes.

“El Plan es hijo de la burbuja inmobiliaria y las predicciones que se estaban barajando eran surrealistas e irrealistas”, explica Antonio Figueroa, que fue además el coordinador de las alegaciones al PGOU que Ecologistas en Acción llevó a cabo en el año 2007, cuando se estaba redactando y muchos actores aún desconocían -o ignoraban- el crack del sector inmobiliario en España.

“Tú tienes que justificar por qué vas a desarrollar el suelo y cuántas viviendas vas a plantear, y aquí se decía que la ciudad iba a crecer hasta los 250.000 habitantes, con un horizonte conservador de 220.000. Es un disparate, estamos en 2019 y tenemos 212.000 habitantes, y en retroceso porque la dinámica poblacional de la provincia camina en esa dirección”, añade. Muy crítico con el PGOU de 2009, Antonio cree que es necesario plantear un nuevo Plan, un planteamiento del que no están tan seguros Sebastián y Benito, que ven pros y contras en aquel Plan General.

Benito García Morán enseña la construcción de viviendas en Jerez durante los últimos 40 años. FOTO: MANU GARCÍA.

“El último PGOU de Jerez lo enmarco dentro de una época, pero cualquier PGOU es producto de las miserias y de las bonanzas de un tiempo“, explica Benito, que no olvida que los planes generales se aprueban en “seis, ocho o diez años” y se aplican también “cinco, seis o siete años más tarde”. “En un mundo cambiante como el de hoy eso es un problema”, reconoce, asegurando que el urbanismo español presenta grandes carencias.  “Si difícil es hablar de un Plan General más difícil es hablar del urbanismo, porque un Plan General no es nada, conocemos planes generales fantásticos, de gente que dibuja muy bien pero que son simplemente dibujos”, cuenta mientras señala a su colega Sebastián, que asiente.

El urbanismo español en el papel es el más malo del mundo porque en el urbanismo español se entiende que haces un Plan y eres el más bueno o el más malo, olvidándose de la siguiente pata, la gestión, y de otra que es fundamental, la capacidad económica y de la ciudad de poder sostener lo que está haciendo”. Sobre el poco grado de concreción, Sebastián Olmedo es consciente de ello por esa misma circunstancia: “No puedes no equivocarte”. Benito apuesta por esa proyección a menos tiempo vista: “No se trata de hacer los planes quinquenales ni una planificación exhaustiva pero sí tener una orientación”.

En esa línea, Antonio establece puntualizaciones como la sostenibilidad social y ambiental, no sólo la económica, un punto que antes se obviaba. “Antes no se hacía”, apostilla Sebastián. “Al fin y al cabo, el Plan General es el sueño de alguien que está en el Pleno de un ayuntamiento y lo que habría que hacer no es anticiparse, sino hacerlo en el momento de cada planeamiento de desarrollo, como se hace en otros países, porque si no es un absurdo, no sirve”, concluye Benito, que cree que desde la Ley del Suelo Estatal de 2007 y especialmente desde la de 2015 la cuestión de la incidencia en las haciendas locales queda más clara.

Benito, junto a Sebastián y Antonio, durante la entrevista. FOTO: MANU GARCÍA.

“Las alegaciones que se hicieron eran muy interesantes porque se diseccionaban los datos demográficos y sociales”, explica en esa línea Antonio sobre el trabajo que presentó Ecologistas hace ya más de una década. Según los datos que presenta Benito, desde el año 1988 a 2018 Jerez creció de 160.000 habitantes a 212.000 habitantes, un 25% en población, una cifra similar al crecimiento territorial y cuyo 15% era residencial, el resto polígonos industriales.

“A partir del Plan de 1995 se hicieron muchas cosas, el levantamiento del tren, la Ronda Este, y luego se dotaron de nuevas zonas industriales, como el Parque Empresarial, la Ciudad del Transporte, el Parque Agroalimentario”, cuenta Sebastián “Desde 1986 a 2018 el 40% del crecimiento del suelo ha sido industrial, en el 2006 se planteó que había que revisar aquel Plan de 1995 porque estaba agotado pero hoy no sé cómo se puede abordar. Eran unas épocas que ya no son las de ahora, hoy no seríamos capaces de decir que las ciudades crecen hacia el infinito“, explica por su parte Benito, bajo la atenta mirada de Antonio, que le replica: “Es evidente, ya tocaba cuestionárselo”.

“Hablamos de una época de máxima actividad inmobiliaria, en 2006 y 2007 esta zona de Jerez y su entorno tuvo su punto álgido”, dice Sebastián, que enmarca las proyecciones de ese último PGOU en ese contexto y que aprovecha para explicar las complicaciones derivadas de los planes generales. “La propia ley nos está diciendo que sepamos, con un nivel de concreción muy alto, cómo va a ser la ciudad en quince años, ahora se está hablando de dejarlo abierto”, añade.

Benito le suscribe: “El urbanismo español se parece mucho al de los italianos, de la época de Mussolini, donde se confunde el propietario del suelo con el promotor. En Dinamarca el propietario del suelo es un señor que tiene vacas y el promotor es el que hace urbanizaciones. Y en Dinamarca todo eso está tutelado por la Administración”, especifica. Una circunstancia que no exime, por eso mismo, la concreción desde lo público pero no a años vista. “Lo que no se puede hacer tampoco es decir que no haya Plan”, cuenta Sebastián. Tanto Benito como Antonio asienten.

Antonio Figueroa durante el encuentro. FOTO: MANU GARCÍA.

Sin embargo, en España el pronóstico sigue siendo la regla, y en el caso de Jerez se dejó las expectativas algo altas. “Lo lógico hubiera sido dejar abierto para un pronóstico de 9.000 viviendas y ya tirando para lo largo”, explica Antonio, que cree que el modelo urbano de 1984 a 1995 y de 1995 a 2009 es el de una ciudad que se ha extendido por el territorio “abusando de la baja densidad y baja densidad es ineficacia de los servicios públicos“. “En Jerez no funciona bien ni el autobús, ni la limpieza, y ni siquiera hay masa social crítica en aquellos sitios donde no pasa el transporte público. Hemos proyectado una ciudad que seguía la estela del urbanismo consumador y depredador del territorio que no nos sirve porque está proyectado para una actividad inmobiliaria que desapareció y que no va a volver, físicamente y monetariamente imposible”, narra.

Con un parqué de 91.000 viviendas, cuyo 11% están vacías, el PGOU de 2009 contemplaba la construcción de más de un tercio de las ya existentes. Sobre la realidad de hoy Sebastián la atribuye a “la falta de capacidad de gestión del Ayuntamiento y su capacidad para poder desarrollar esos nuevos suelos al no tener músculo financiero”.  Tras cuatro años, en el periodo 2013-2016, en el que se hicieron poco más de un centenar, el año pasado hubo un repunte con 430 viviendas. Desde el año de aprobación del plan no se han hecho ni siquiera 3.000. “Es muy difícil porque el precio de la vivienda es un 35% más barato que en 2006. Parece una oportunidad pero es un verdadero problema”, explica Benito, que considera que no se puede generalizar sobre el PGOU de 2009, que considera un “buen plan” que ha permitido “hacer muchas cosas en Jerez”, que salvo modificaciones puntuales no ve necesario rectificar.

Sin embargo, algunos partidos políticos, como PP e IU, plantearon meses atrás la puesta en marcha de un nuevo PGOU.  Para ello Antonio se pregunta quién es el que decide el desarrollo de una ciudad, con objeto de encontrar una respuesta en 2019 a unas alegaciones que, por ejemplo, presentó doce años antes sin mucho recorrido. “Es una cosa técnica y política: técnicos  de administración, equipos redactores de empresas de planeamiento, políticos y empresas privadas. Eso son los actores que se sientan y deciden”, dice indignado. “Afortunadamente algunos abren la mentalidad y ofrecen la posibiilidad de que participe la ciudadanía pero en aquellos años hubo participación pública cero porque ha habido intereses de promotoras inmobiliarias”, añade.

Benito no está del todo de acuerdo y suelta un comentario sarcástico. “Participación ciudadana ha habido mucha, mira en algunos PGOU de otros lugares, la participación de los ilegales“, dice sobre el problema de las viviendas irregulares, otro de los puntos en común entre los tres, uno de los grandes problemas del urbanismo de hoy junto a la incapacidad de gestión.

“Hay gente que quiere una casa y si puede sin papeles. a mí me parece muy bien que la ciudad tenga que crecer de forma sostenible pero el gran problema que tiene la ciudad es la edificación ilegal porque de ahí no se saca nada. No se entiende que se critique tanto a los dos hoteles que de una manera reglada se van a hacer a los dos lados de El Palmar y no vean las 15.000 viviendas que cagan y mean debajo del suelo, bebiéndose luego el agua de los pozos”, explica el urbanista municipal. Por su parte Sebastián reconoce haber hecho muchos planes con gran participación ciudadana pero incide en la cuestión de los ilegales, que llegaron a alcanzar incluso la concejalía de Urbanismo presentándose como partido político en Chiclana. “Casi nada”, espeta Antonio entre risas.

Benito, Antonio y Sebastián observan el centro histórico de la ciudad. FOTO: MANU GARCÍA.

“La Administración en vez de legislar ha estado haciendo instrucciones, interpretaciones para no abordar realmente los problemas. Ha estado más orientadas a intentar aceptar las viviendas ilegales, y se ha olvidado de otras cosas, como la movilidad o los centros históricos”, explica el abogado conileño. Benito le apoya: “Eso no es hacer ciudad, es hacer otra cosa”.

Por su parte, Antonio aplica el debate a la propia ciudad de Jerez. “Habláis de cosas que el Plan de 2009 no contempla y es que tenemos muchos problemas, también con la energía. ¿Qué va a pasar cuando tengamos un petróleo mucho más caro?”, se pregunta. Tras un parón, Sebastián le pregunta a Benito cuánto sectores del PGOU de 2009 hay ejecutados. Ninguno. “El motivo es económico, de falta de rentabilidad, hemos tenido la gran suerte de que la ciudad no se ha extendido porque nos ha cogido la crisis”, dice con algunos reparos el urbanista.”Estoy convencido de que Jerez es insostenible, económica y ambientalmente porque ni es capaz de construirlas ni de mantenerlas”, añade.

Es por ello que Antonio apuesta por la renovación urgente del PGOU. “Es necesario cambiarlo, no nos sirve. Fue burbuja y suelo. Tenemos que recortar, no hay necesidad de tanto suelo, no hay fundamentación. Tenemos que hacer frente a unos retos importantes. Hablamos del problema energético, del cambio climático, y de reducir la huella del CO2. El Plan va en la dirección opuesta”, expone. Benito le entiende pero dice desconocer cómo abordarlo. “Con distintos matices los tres estamos de acuerdo. Lo que me da mucho miedo es que revisemos el plan, porque si lo hacemos llegamos a El Cuervo“, comenta entre risas. “O a El Puerto”, le corrige Antonio.

Sebastián ríe y puntualiza: “En el Plan de Palma de Mallorca hemos desclasificado suelos urbanizados, se puede hacer y sin cambio legislativo, teniendo capacidad de gestión; lo principal es estar fuerte administrativa y políticamente”, explica y hace una pregunta al aire. “¿Plan, para qué?”. Es la gran pregunta que los tres se hacen y a los que la ciudad de Jerez, en su conjunto, deberá responder en los próximos años. En ese futurible, coinciden en retos como el centro histórico, la sostenibilidad y la elaboración colectiva. Mientras tanto, hay papel, plano y colorines para rato. 

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